东莞:问题社区维权的艰难之路

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●大岭山会林山庄因设计缺陷和管理漏洞多次引发业主集体维权

●业主建立行业委员会的愿望受到许多现实的阻碍，该市1000多个社区行业委员会的建立进展缓慢

9月底，东莞市出台了一项旨在改善物业服务收费管理的规定，称如果住宅区的物业管理需要超过政府指导价，就必须按照规定成立行业委员会，这只能在半数业主同意的情况下实施。政府管理法规不断完善，东莞业主维权和社区自治意识不断觉醒。最新统计显示，东莞1000多个社区有250多个业主委员会。然而，杜南民意调查显示，40%的受访者不知道业主权益受到侵害时业主委员会的作用。从今天开始，杜南将分几章对这一话题进行报道，包括东莞业主维权现状、社区维权案例、行业委员会的诞生以及业主维权意见调查。

今年是大岭山会沁林山庄业主第二次为行业委员会做准备。9月21日，在大岭山镇房管所的领导下，林琴山庄正式投票成立行业委员会筹备组。筹备组通过挨家挨户清扫收集了2690部业主电话，只占总户数的64.6%，但给了筹备组一些希望。自中汇林琴别墅开业以来，业主与开发商以及物业管理之间的博弈从未停止过。住宅设计上的缺陷和管理上的漏洞一再引发了业主集体权利的保护。

中汇林琴别墅业主遇到的麻烦在东莞不算什么。上世纪末，随着我国住房商品化改革的实施，城市社区业主权利保护成为一种新的社会现象。房屋质量缺陷、物业管理水平低下甚至开发商欺诈的事件时有发生。许多像中汇林琴别墅这样的社区业主都希望通过成立行业委员会来加强对业主公共权益的保护，并一直坚持和呼吁这样做。

维护权利的理由

物业管理服务已经萎缩并受到批评

“我们住在2009年后，社区经常水管爆裂，开发商一开始也及时修复了水管。自2012年开发商退出后，社区的物业管理服务开始严重萎缩。

中汇林琴别墅位于107国道大岭山严武村旁，毗邻深圳宝安区长安镇。该房产吸引了大量来自深圳的农民工和房地产投机者，57岁的朱秀娟就是其中之一。她退休后将在这里生活。由于社区的管理问题，这位热心于公共事务的老人被推到了业主维权团队的前列。

据朱秀娟等业主反映，该小区室外管网存在严重问题，他们甚至没有向东莞市房屋建设局报批。“我们生活在2009年后，社区经常水管爆裂。一开始，开发商还及时修复了它们。”据业主代表介绍，自2012年开发商退出后，住宅区的物业管理服务开始严重萎缩，从开业时的100多名保安减少到50名，只有20人在夜间值班。然而，这个住宅区近98000平方米，20多名保安无法应付。此外，门禁控制不力，外面的人可以自由进出，导致盗窃事件频发。

“开发商以解决业主子女的就学问题为由，成功申请了这所学校。然而，现在它以高价承包给了私人，而且它完全符合私立学校的要求，成为他们获取利润的工具。”业主代表表示，去年一个学期幼儿园的学历是6500元，今年飙升至8000多元，许多业主表示这是不可接受的。目前，三四十名儿童已经转到其他幼儿园。

据业主介绍，小区的游泳池也已经承包出去了，现在费用高得惊人——不管是大人还是小孩，每次游泳的费用都是20元。「承建商不受发展商及物业公司的监管。他们经常不换水来省钱。如果孩子们不哭着去游泳，我们的主人就不敢去游泳。”。