任志强：2016年房价又会上涨 政策无法熨平市场波动

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当年，判断房价是否会上涨几乎成了华远地产前董事长、中国房地产协会副会长任志强的标签。

“他们总是认为我是开发商，所以他们会说房价在上涨，但人们只是忽视了供求关系。”7月20日，记者任志强在三亚表示，房价上涨的判断是基于供求关系的变化。从目前的趋势来看，房价将在2016年再次上涨。短期政策无法消除市场波动。

如果说房价问题是近年来人们一直关注的问题，那么房地产行业终于出现了一些新的变化。任志强谈得更多的是宏观而不是公司，他在众筹和互联网相关问题上受到了记者的质疑。但他认为变化还不够大。

巨大的需求

尽管竞争日益激烈，但长期需求的存在是许多开发商仍然坚持的原因。任志强从城市化发展、家庭分化速度、人均收入增长和地区供给不平衡四个角度判断房地产需求。

任志强指出，中国的目标是到2020年实现60%的城市化率，目前是54%，而发达国家的城市化率普遍达到70%，这意味着中国未来的城市化发展还有很长的路要走。与农村地区相比，城市无疑更有吸引力。随着城乡收入差距的扩大，人们不仅奔向城市，也奔向大城市。尤其是现在，38%的劳动力从事第一产业，但仅占国内生产总值的9.5%。如果这个比例降低，城乡二元结构的差异将永远无法解决。中国现在只有6个城市的人口超过1000万，将来可能会有16到20个，否则就容纳不了这么多涌向城市的农村人口。

随着老龄化程度的提高，起初人们认为一个80岁的老人可以继承四栋房子而不用担心买房子，但人们忘记了老人在死前会活得更久，而年轻人不能继承这栋房子。与此同时，住房需求正在增加。例如，根据公开数据，自2003年以来，中国的离婚率已经连续12年上升。这也是住房需求的压力。

第三，随着人均收入的增加，对住房的需求也在增加。虽然在2010年，几乎每户城市居民都有一套住房，但其中相当一部分是自建住房、危房、房改房和其他非商品房。这些条件不能满足城市化的需要，未来总的改善需求很大。

此外，区域供需发展不平衡，且人口高度集中地区住房短缺，因此仅看住房总供应量是不够的。

房价的短期波动

然而，虽然远处有希望，但并不意味着一条平坦的道路。从长远来看，任志强认为，中国的房价将呈现螺旋式上升的状态。由于通货膨胀的存在，以未来货币价值衡量的房价必须上涨，但这并不意味着房价一直在上涨。

经济学家或专家通常从宏观角度描述房价。然而，任志强对《21世纪经济报道》表示，宏观数据对个人买家和投资者没有什么参考价值。房地产是一个高度区域性的产业，一个地区的房价与人口流动和经济发展密切相关。经常有人问任志强是不是该买房了。他的答案只有一个。如果是为了自我职业，那总是一个好时机。“大多数骂我的人都还没有买房子。”任志强说。

但在短期内，市场仍将波动。例如，个别年份的通货膨胀和个别地区的房价下跌。任志强判断，如果我们从统计局的角度来谈房价，今年下半年房价将同比逐月上涨，明年房价上涨是不可避免的。

"哪里有政府监管，哪里就一定有价格波动."任志强说。据他了解，目前有几个城市的市长不愿意卖地，因为市场不景气。同样，开发商将选择在经济低迷时期减少土地收购。当市场好转，货币政策放松时，供给将分阶段减少。这种波动规律在过去几年已经存在。

任志强指出，美国等发达国家的房价也会大幅上涨，但大多与经济周期有关，与制度和政策关系不大。在中国，在长期机制建立之前，房价仍然会随着政策而波动。

巴菲特最喜欢的公司

在博鳌21世纪房地产论坛上，经济学家、北师大金融与产业研究中心主任钟伟向参与对话的开发商们提问，他们心目中的最佳房地产企业是哪家。任志强毫不谦虚地回答，当然，这是他自己的企业(华远地产)。

任志强私下告诉《21世纪经济报道》，华远地产是巴菲特最喜欢的公司类型。主要原因是保守的管理。作为一家上市公司，华远房地产一直表现稳定，无论高峰和低谷，并能提供高股息率很长一段时间。任志强经常拿万科做比较。尽管规模增长滞后了几十倍，但他认为，就股息而言，华远在维凡科的表现一直更为慷慨。

但即便是经营保守的华远，今年也发生了变化。例如，华远地产早前与360智能家居合作，最近与中国最大的独立第三方金融机构诺亚财富达成战略合作，共同推出房地产众筹。

但任志强认为，变化还不够大。一些改变旨在改善服务，这不足以让买家做出永不购买的决定。然而，政策变化是可以实现的，比如利率政策和限购政策。