上海房价进入500万元时代：80后成购房主力

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除深圳外，上海是中国房价涨幅最大的城市。

长期从事高端住宅营销的德友区域总监郭凯深受感动。今年以来，加班的次数增加了，甚至在开车时，也不断有电话询问。“80后的新上海人已经成为500万到1000万套房子的主要买家。他们中的一些人在现阶段已经结婚并抚养子女，对改善住房的需求是显而易见的。”郭凯告诉记者。

根据国家统计局的数据，今年6月，房价环比上涨最明显的四个城市是深圳(7.2%)、上海(2.4%)、北京(1.6%)和广州(1.6%)。值得一提的是，据SouFun.com介绍，上海外环共有182个两室以上的公寓项目，其中124个项目的价格超过500万元，约占70%。

据《第一财经客户》记者采访，政策影响、板块补偿、热土市场等多种因素促成了上海房价的“适度”上涨，并导致高端项目频繁入市。

极板补偿

据统计，今年上半年，上海商品房平均成交价格为30722元/平方米，比2014年下半年上涨11.87%，甚至比年初行业预测的10%的年涨幅还要夸张。

一些市场参与者分析了上海的各个区域，发现闸北、普陀和徐汇地区的房价一直在上涨。“闸北区应该是补偿性增长，虹口区和杨浦区也将弥补这一点。上海的地价将被重新评估。”上述市场参与者指出。

以虹口区瑞虹天地为例，即将进入市场的新阶段的平均价格较之前进入市场的一手住房上涨了近8%，价格在7万元/平方米左右，超出了行业预期。事实上，瑞虹天地的二手房也随着虹口板块的补充而上涨。据第一财经客户记者SouFun.com的数据显示，在“330”新政的前一天，上述房产的二手房价格为47908元/平方米，而最新的二手房交易价格为55646元/平方米。

政策的影响和股市的好转促使大量资金进入房地产市场。与传统的静安区和徐汇区的高房价相比，上述地区的房价已经上涨了空房，并且由于本轮的供求关系，房价上涨迅速。

本月初，上海市政协经济委员会发布了题为《2015年上半年上海经济运行评估及下半年经济形势分析》的专题报告。报告指出，尽管上半年上海固定资产投资增速企稳回升，但房地产开发行业仍占60%，可谓“一家独大”。自2014年底以来，在央行一系列流动性释放措施的刺激下，上海楼市和股市逐步复苏，并呈现加速上涨趋势。

据上海市统计局网站统计，今年1-6月，上海房地产开发投资达到1550亿元，同比增长15.8%，比1-5月增长0.3个百分点，比2014年增长2.1个百分点，比上半年增长11.2个百分点，连续7个月高于全国平均水平。

一方面，上述板块的价格上涨是由于买家对供求关系的反应，同时也与土地市场的繁荣有关。随着上述地区的土地日益减少，上海的土地供应也日益减少。因此，闸北地区的地王项目不断出现，如金融街(报价000402，咨询)、华润等房地产公司今年上半年先后拍摄了该地区的地王，由于地价的上涨，这些地王旁边的建筑均价也在上涨。

80后选择

郭凯发现，目前，超过500万的买家越来越年轻。这些买家与前70年代不同，他们的选择影响了市场格局。

“80后都喜欢住新房，所以可以发现很多新房可以卖到4万元/平方米，但是周围的二手房只有2万元/平方米。由于80后对新房的追求，二手房市场已经非常受欢迎。此外，由于80后已经进入结婚和生育阶段，他们也非常重视学区住房，这无疑增加了住房价格。而且，80后我喜欢精装修的房子，这样可以节省装修时间，所以房价自然会上涨。”郭凯告诉记者。

学区的房子和精装修增加了整个房子的溢价。记者了解到，目前上海精装修房的一般装修价格在3000元/平方米至6000元/平方米之间。学区的房子提高了房价。复旦大学的一份研究报告显示，“重点小学”的学区建筑价格是按市区和郊区进行统计和分类的，与学区房屋和所在地区所有建筑的价格中值相比，可以看出这些“学区房屋”的单价比所有房屋的单价高出约6000元。

80后曹博(化名)就是这样一个例子。他过去在市区有一套一居室的房子。结婚生子后，他选择在外环买一套三居室的小房子，而曹博买的房子旁边的二手房显然比二手房便宜。

“现在每个人都有车，所以我们可以考虑住得更远。作为一个新上海人，我只需要有一个学区。选择一个稍微靠外的房子可以让我住得更宽敞。”曹博在电话中告诉记者。

郭凯认为，住房作为房地产的相对风险相对较小。尽管目前房价一直在上涨，但在许多80后中产生了“刚性置换需求”。因此，500多万套改良房屋继续畅销。

根据中原地产数据，截至7月20日，新建商品房交易面积为83.9万平方米，同比增长10.1%。上海中原房地产研究咨询部高级经理卢文喜认为，未来10天内增加30万平方米几乎是不可能的。这样，7月份的交易量至少为110万立方米，也是过去6年来的最高水平。