房产税何去何从：全国房产信息联网还有很长路要走

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“财产税”在中国不是一个新名词。早在1986年，国务院就颁布了《房产税暂行条例》，但该条例规定，个人所有的非经营性房产免征房产税。2011年1月28日，上海、重庆开展了个人住房房产税改革试点。房产税已经试行了三年多。是否全面开征物业税以及如何建立合理的物业税法律制度一直是公众和媒体讨论的热点话题。

“重庆版”房产税更注重高端住宅和别墅的征收。房产税对现有的和新增的单户别墅征收，对新建的高端商品房征税，对没有户籍、没有工作、在重庆没有投资的外国房地产投机者从第二套房征税，税率为0.5%-1.2%。重庆房产税仅覆盖10%的人口，主要针对高端房产所有者和房地产投机者，并没有直接增加普通百姓的负担。为了减轻首次购房者的负担，重庆继续保留从首次购房抵押贷款中扣除税收的财政补贴政策。

然而，上海的试点计划是对人均居住面积超过60平方米的新购住房征收房产税。设计中的房产税税率是累进的，高房价、大人均面积的房屋税率较高。2011年，上海房产税达到22亿元。重庆的征收率超过99%，2011年的征收额达到1亿元。通过财产税调节贫富差距已取得初步成效。

美国的财产税

许多国家和地区已经建立了比较完整的财产税体系。例如，在美国，财产税的计算是基于年度财产估价、市政府的名义税率和房地产税基比率。财产税一般用于当地学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等费用。

例如，在弗吉尼亚州，从每年1月开始，地方税收下的房地产主管部门将对其管辖范围内的所有房产进行集体估价。估价结果分为:土地价值和建筑价值。评估结果将通过普通邮件通知业主，并在网站上公布。如果业主对估价金额有疑问，可以直接联系当地税务和房地产部门。此时，房地产部门通常会对房子进行单独估价。如果无法通过与地方税务和房地产部门的协调达成协议，可向政府提出行政投诉，并可向地方法院提出上诉。上诉时应提供详细材料。

如果房主不交财产税怎么办？在抵押贷款的情况下，银行通常为业主开立一个托管账户。所有者定期向银行还款，包括银行的本金和利息以及流入托管账户的现金流。此时，空损失的托管账户意味着抵押贷款没有及时偿还。银行将按照贷款违约的标准流程进行处理:首先，它将收取更多的欠款/罚款；当赤字空积累到一定程度时，银行将向政府缴纳财产税以获得房屋所有权，并拍卖房屋。如果贷款已经还清，或者业主选择自己支付财产税，那么这个过程通常是相似的。首先，征收额外的费用，然后政府将质押权添加到法律中。一年后，房子将被依法拍卖，拍卖所得将用于抵消拖欠的财产税。

财产税是政府收入的稳定来源。近年来，弗吉尼亚州的地方政府一直财政吃紧，因此财产税不断提高以弥补财政缺口。在房价上涨的年份，房价上涨，政府收入增加；当住房市场萧条时，估价降低，但政府通过提高税率和采用排除法拍卖交易价格来增加收入。这样，财税部门通过修改税收公式，保证了房地产牛市和熊市的政府收入。

其他州和县有法律限制房屋在转手前的年升值，或者限制税率。当然，并不是所有的州和县都有类似的法律。但毫无例外，使用财产税作为政府收入来源来支持公共产品和服务的供应是一种常见的做法。

建立稳定的房地产税制

建立健康稳定的财产税体系是大势所趋。上海和重庆的房产税试点为房产税试点范围的扩大和未来全国房产税立法提供了宝贵的经验和数据支持。在全国范围内征收房产税，制定一部适合中国国情的房产税法律还有很长的路要走。

首先，开征物业税的主要目的是调节收入和财富的分配，不应过分强调物业税对房价的调控作用。诚然，物业税增加了房屋所有权的成本，这将对房价和租金产生一定的影响，但这不是征收物业税的主要目的，也不能作为评估物业税制度是否有效的主要依据。

近年来，中国的贫富差距日益加大，房地产已经成为高收入群体积累财富的重要方式。物业税的征收可以有效调节贫富差距。例如，政府通过财产税增加的财政收入，如提供廉租房和公共租赁住房来解决低收入家庭的住房困难，将有效缓解贫富差距。

从税收成本来看，由于财产税易于监管和征收，不存在“阴阳帐”偷税的可能性。因此，从政府的角度来看，物业税是增加财政收入的有效途径。此外，由于当地住房存量相对稳定，财产税的可预测性和稳定性大于其他税种。

其次，财产税制度的建立和完善需要合理的房屋评估方案和专业评估人员的培训。虽然在试点期间，以住房交易价格为基础的税收作为短期方案是可行的，但作为长期税收方案是不可行的。此外，交易价格随着买卖双方之间的博弈、附近类似房屋的数量以及卖方是否急于出售房屋而波动。长期计税基础应为年度房屋估价。

合理的市场估价需要一批房屋估价专业人员客观地反映房屋价格。有必要借鉴其他国家住房估价的经验和教训，防止人为估价的偏差。最常见的争议是“公平市场价格”的定义。估价由政府给出。如果房主认为政府的估价太高，政府将为房东提供一个投诉或倾听的渠道。这个过程本身会消耗时间、能量和其他成本，而且结果往往令房主不满意。

美国有成熟的房屋估价模型，包括基于房屋的大小、年龄和内部特征的估价模型，或者基于同一社区或相邻社区中类似房屋的最新售价的估价模型，或者通过比较几种模型的估价结果可以得到最合理的估价。我们可以借鉴其他国家相对成熟的估价模式，结合我国各地区的实际情况，建立一套适合的房地产估价体系，作为物业税征收的依据。

第三，全国住房信息网络化和房地产信息的真实性和完整性是推进房产税立法的前提。目前，房产税主要以增量征收为主，征税范围狭窄，不能为政府提供充足的税源，降低政府对土地财政的依赖。建立长期的物业税体系要求对新旧房屋进行综合征收，而对股票征收物业税则要求有配套的产权信息网络和明确的产权关系。

我国部分商品房产权结构复杂，房地产信息不统一、不完整。虽然房地产信息网络化的技术难度不大，但要得到地方政府和人民的合作，还有很长的路要走。最近，中央政府公布了一项整合房地产登记责任的计划，这有利于完善产权管理制度。统一的房地产登记信息平台的建立也将打破各省市的独立状态。如果统一的房地产登记信息能够真实、完整，将有力地推动房产税的立法和改革。[作者是美国房利美的经济学家]

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