上海自贸区写字楼租金直逼市中心：4个月最高涨5倍

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事实上，自2013年9月以来，FTZ的写字楼租金开始上涨，尤其是9月底，在FTZ上市前后和“十一五”后，租金出现了两次大幅上涨，甚至出现了一个月内租金翻番的现象。到目前为止，FTZ一些写字楼的租金涨幅已经超过了500%。

“原来，自由贸易区的一些办公楼由于租赁条件差而被改成了酒店，现在这些酒店都被改成了办公楼出租。”昨日(1月6日)，国际房地产服务机构戴德梁行负责商业地产租赁的一位主管向《国家商报》记者表示，物业用途的改变代表着当地房地产市场前景格局的重大变化，办公楼无疑已成为FTZ受益最大的物业。

租金水平超过了市中心

靠近海岸线的上海自由贸易区写字楼的租赁价格已经可以与上海中央商务区的价格相比。数据显示，截至2013年第三季度，上海保税区的写字楼租金刚刚超过漕河泾开发区；到第四季度，像四川北路这样的优质板块已经被甩在后面，逼近虹桥商务区。

根据高力国际(Colliers International)昨日发布的数据，截至2013年底，上海核心商务区甲级写字楼的平均租金为每天每平方米8.9元。

据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)研究部统计，外高桥保税区最贵的写字楼——汤臣国际贸易大厦(Tomson International Trade Building)的价格已从成立前(2013年8月)的每天3元/平方米上涨至每天9元/平方米，四个月内上涨了200%，租赁价格接近市中心。从2013年8月到2013年底，该地区另一栋办公楼外高桥大厦的租金涨幅更是惊人，租金价格从每天1.3元/平方米飙升至每天8元/平方米，涨幅达515%。

德荣地产分析师钱在接受《全国商报》采访时表示，受自由贸易区概念的影响以及该地区写字楼供应的严重短缺，外高桥地区写字楼的租赁价格飙升。“当地写字楼的供应量不仅少，而且还有老房子”。

据世邦魏理仕研究部统计，目前外高桥保税区内达到或接近乙级并已出租的商业写字楼总存量约为40万平方米。其中，56%的建筑使用年限超过10年，基本上没有使用年限小于5年的办公楼。

世邦魏理仕指出，由于现阶段咨询写字楼的客户数量成倍增长，FTZ的个体写字楼业主已经停止使用中介服务，并接待了自行前来咨询的客户，如宝钢浦东国际贸易大厦、汤臣国际贸易大厦、三联大厦等。，基本上都是租金，有些甚至停止报价。

世邦魏理仕全球研究部主任谢忱认为，上海自由贸易区的建立迅速重新定义了该地区写字楼的价值。然而，推高写字楼租金和售价的需求，很大一部分来自急于注册的中小民营企业。这些企业往往具有需求区域小(仅适用于企业注册)、区域内注册和区域外业务的特点，短期内没有派遣大量人员到区域内直接开展业务的实际办公需求。

办公用地成为稀缺的土地物种

记者了解到，上海自贸区自上市以来，吸引了大量企业落户。截至2013年12月31日，保税区内新设立内资企业3405家(含21家分支机构)，注册资本(金)总额685.86亿元；新增外商投资企业228家(含5家分支机构)，总投资13.38亿美元，注册资本9.8亿美元。

一些机构人士认为，随着大多数企业落户上海自贸区，办公用地将成为最稀缺的土地类型，但对于上海自贸区来说，大部分土地是工业用地，土地性质的变化是不可避免的。

一位未透露姓名的人士表示，FTZ写字楼集中的外高桥有望成为FTZ第一个土地转换试点地区，该地区部分工业用地有望转换为商业办公用地。

事实上，外高桥在2013年8月30日宣布的提高土地价格的计划已经显示了土地产权变化的线索。根据外高桥固定增长计划，在上海自贸区一期5个平台的30个子项目规划中，跨国公司地区总部平台的4个项目将用于办公，外高桥为这4个项目安排的地址，除卡尔·蔡司项目外，均为仓储用地。

据一些业内人士分析，“将仓库改造成办公楼是可能的，但住宅和商业地产不会成为该地区关注的焦点。”政府仍然非常谨慎。临港不随便接受投资。只能识别自定义项目。”

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