北京“准地王”流拍背后：把房企吓跑了

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一位接近北京市国土资源局的人士表示，政府推出土地的步伐最近明显加快，而推出“三和”旨在提振土地市场，但定价有点“太急”。

“定价太离谱了”

根据转让公告，朝阳区孙河K地块规划建筑面积为89860平方米，起拍价为31.45亿元，包括经济适用房面积在内的起拍价高达3.5万元/平方米，打破了北京市宅基地最高起拍价纪录。三和商业区规划建筑面积为176，085平方米，起拍价为46亿元，起拍价约为26，000元/平方米。总价为77.45亿元，即使以底价出售，也意味着北京新的总价王将诞生。

“这个阴谋本来应该在去年年底推出。该价格还参考了中粮地产去年对三和地块的成交价格。然而，由于北京的高端住宅价格限制政策，该地块被推迟。今年推出。”上述与北京市国土资源局关系密切的人士向记者透露，今年的市场形势发生了急剧变化，房地产央企和民营企业都存在财务问题，这是政府部门没有预料到的。

拍卖前，上述两块地块的网上报价为零，成为北京三年来第一块住宅用地。

据记者了解，天恒地产和中粮地产确实有意参与顺河地块的竞标。然而，在拍卖当天，天恒参与了房山其他地块的拍卖，但并没有提供顺河地块，中粮地产也没有露面。

“一方面，孙河地块这次出售的价格超出了我们的预期。另一方面，地块规划与我们之前获得的地块产品规划不同。”当记者把中粮地产的秘书称为投资者时，对方是这么说的。

一位在三和大厦开发高端项目的房产公司负责人告诉记者，政府的“定价太离谱了”。“现在很多开发商现金流紧张，哪家公司愿意花这么多钱来拿到土地？”

雅豪机构营销总监郭毅表示，对于以“去库存化”为主要任务的房地产企业来说，孙河两块地的总价过高会增加其资金使用成本，这也是最终拍卖这两块地的主要原因。

“这两块地的拍卖将对今年下半年北京土地市场的交易产生影响。预计将于今年下半年推出的低密度地块将经常是寒冷的。”郭毅指出。

中粮王迪被关押

三和地块从去年的“热”到今年的“冷”，反映了开发商对未来市场趋势的判断。

“土地收购的节奏可以显示企业对市场的判断。目前，开发商对未来一年房地产市场的发展普遍不乐观。”中原地产首席分析师张大伟分析，前20家基准房地产企业的月购地额度连续几个月大幅下降，今年4月至6月连续三个月低于200亿元。未来，房地产企业的土地收购可能会继续萎缩。

以前不遗余力购买土地的开发商现在面临着“退出”的问题。

“去年年初和今年，许多公司购买土地的基础上，现有的二手房交易价格作为土地价格标准。他们根据2013年的房价涨幅计算出2014年可能的房价涨幅。我个人认为这是一件非常危险的事情。”华远地产董事长任志强今年年初表示。

任志强认为，去年以高价购买土地的开发商无疑是在“下一场大赌注”。

以中粮地产为例。去年7月，该公司以每平方米48，400元的实际底价赢得了新河hij地块，创下了北京土地出让史上的新单价纪录。

“中粮地产以高价赢得了顺河地块，这是看中了该地区土地的升值潜力，因为从2012年到2013年，顺河地区的住宅价格至少上涨了30%。”一位业内分析师指出。

但这一次，中粮地产似乎“没有赌注”。据业内人士估计，中粮地产的顺河项目在成功“拆包”之前，售价约为10万元/平方米。

郭毅表示，由于去年出售的住宅用地一般都配有自住住房和经济适用房，由于土地价格高，北京少数地段好的商品住宅用地属于“豪宅”。城市别墅供给的激增和需求的稳定可能会导致细分市场的供过于求。此外，北京严格的限购政策限制了高端人群的购买行为，北京高端住宅市场的未来走向尚不明朗。(资料来源:《中国时报》)

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