京城二手房危局 价格下滑形势日益加深

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近日，国家统计局发布的数据显示，北京市4月份二手房价格同比上涨10.2%，增速较3月份回落2.4个百分点；环比下降0.2%，增幅较3月份收窄0.4个百分点，为2012年3月以来26个月来最大降幅。截至5月13日，北京全年仅售出二手房32904套，较去年同期的80437套下降59%，也是网上签约全面实施后的最低值。

据链家地产市场研究部统计，5月份，北京二手房市场增速加快，成交量进一步下降，而平均成交价格在长期停滞后大幅上涨。5月份，北京二手房销售总量为6929套，交易量比上月下降9%，比去年同期下降5.5%。二手房平均成交价格为28576元/平方米，比上个月下降4.75%，为2012年2月以来的最大跌幅。6月的第一周，北京售出了1077套二手房，比上个月大幅下降了42.7%。平均成交价为25994元/平方米，比上个月下降了3.3%。

据业内人士透露，北京二手房月成交量已降至8000套以下，这意味着市场处于低迷状态，价格有一定程度的下行态势。

上海亿居房地产研究所研究员严跃进认为，今年以来，全国房价走势基本呈现出“逐月上涨、同比下降”的趋势，这印证了市场正在降温的判断。冷却的路径非常清楚，那就是三部曲:增长率正在下降、持平和下降。随着二手房市场的降温，二手房也面临降温的可能。总的来说，买家入市的步伐正在放缓，市场成交量难以提升，导致房价下跌。

自2014年2月以来，受自住商品房入市和信贷政策收紧等诸多因素的影响，北京出现了由外向内降价的趋势，只需买房的人一直在观望，导致郊区二手房交易比例持续下降。

自2月份以来，郊区的交易量已经连续三个月逐月下降。从3月开始，郊区的通州和昌平先降，然后郊区的房价开始小幅下跌。

目前，许多降价业主都急于换房和用钱，这将使空房的价格大幅下降。几个区域性案例表明，此类业主的降价幅度可达30万至40万元。

“受北京二手房市场影响，燕郊二手房价格有可能继续下跌；与去年同期相比，交易量下降了近50%。”北京满意房地产经纪有限公司燕郊中介公司的一位姓李的经纪人说。

经纪人认为，二手房市场持续低迷的原因是许多买家持严重的观望态度。自去年底以来，银行信贷政策收紧，购买第一套住房的买家很难从银行获得利率优惠。银行的贷款时间也延长了，通常是在买方和卖方转让所有权后的两三个月。

业内人士表示，为了抵御市场的寒流，许多二手房中介机构通过压缩门店、降低业主报价、连接一套二手房、深化租赁业务、电话轰炸和降低佣金等方式来御寒。

那么，北京二手房市场持续低迷的背后原因是什么？市场什么时候有节点？

严跃进告诉记者，市场降温幅度大于多年前的预期，这受四个因素影响。首先，信贷紧缩导致购房者和房地产企业资金吃紧。其次，一些房地产开始降温，形成多米诺骨牌效应，一些城市也降价促销。第三，市场的看跌情绪相对较强，这导致许多买家选择观望。第四，一些城市的房价确实很高，可能会面临封顶。

链家地产市场研究部的张旭认为，本轮房地产市场的自发调整已经持续了近半年。在深度观望需求的影响下，交易疲软，价格下跌日益加深。受市场下行惯性的影响，预计北京二手房市场整体状况不会在6月份出现明显好转。但是，随着价格松动的加剧，需求进入市场的意愿会逐渐增强，如果信贷环境得到实质性改善，也会对需求进入市场产生积极影响。

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