下半年房地产走势仍不乐观 重点防范和化解两种风险

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自2014年以来，中国房地产市场发生了一些新变化，房地产投资增速持续下降。新开工面积和销售面积均低于去年同期，部分城市部分房地产项目的销售价格也有所下调。如何看待上半年房地产市场形势的一些新变化？这种变化是一种趋势还是一个阶段？房地产市场还有稳定发展的条件吗？如何进一步完善房地产相关政策？本文将讨论这些问题。

上半年，房地产市场主要运行指标明显下降

从1月到5月，房地产市场的主要经营指标大幅下降。其中，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速同比下降2.1个百分点，同比下降5.9个百分点；新开工住房面积5.9912亿平方米，同比下降18.6%，降幅较一季度缩小6.6个百分点；商品房销售面积3.607亿平方米，同比下降8.5%，同比下降3.8个百分点；商品房销售23674亿元，同比下降8.5%，同比下降3.3个百分点；房地产开发企业资本金达到46728亿元，同比增长3.6%，增速比一季度下降3个百分点。

从价格变化来看，5月份70个大中城市中，新建商品房(不含经济适用房)价格在35个城市有所下降，20个城市持平，15个城市上升。在环比价格变化中，涨幅最高的是0.3%，最低的是1.4%。与去年同月相比，在70个大中城市中，有一个城市房价下跌，69个城市房价上涨。5月份，价格同比涨幅最高的是11.3%，最低的是4.8%。总体而言，自4月份以来，在70个大中城市中，环比价格下降的城市数量开始增加，环比价格下降的城市数量在5月份开始显著增加。

今年房地产市场形势变化的主要原因

今年以来，由于发展阶段的原因、市场自身调整的因素以及受政策影响的原因，房地产市场的主要运行指标都出现了明显下降。从发展阶段来看，根据第六次全国人口普查数据和近几年的住房竣工数据，2013年中国城镇家庭住房平均为1.0套左右，即中国房地产市场的供需形势已经从供不应求转变为基本供需平衡。从日本、德国等典型经济体的房地产市场发展过程来看，大规模住房建设期基本上出现在人口快速增长、住房总量不足的阶段。平均每户住房超过一套后，住房建设的峰值就会出现。此后，随着人口增长放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将呈现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向稳定发展阶段。

借鉴日本等发达经济体住宅市场的发展规律，我们可以判断中国住宅建设的高峰期已经到来。因此，今年以来房地产开发投资增长率的下降，包括房地产新开工面积的下降，是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，这是一种趋势，也是一种正常的下降。随着中国房地产市场从供不应求向供求基本平衡的转变，中国房地产市场也正从以前的快速发展阶段向稳定发展阶段过渡。

今年以来，房地产市场主要经营指标的明显下降也与市场本身的运行有关，尤其是近年来市场供给的快速增长。自2010年以来，中国新建住宅面积大幅增加。在过去的四年里，平均每年新建住宅面积达到13.8亿平方米，是2006年的2.14倍。其中，一些城市房地产市场的新供应量尤其引人注目。由于市场供给的快速增长和市场竞争的加剧，一些资金链紧张的房地产企业为了加快资金回笼，率先推出降价促销。今年以来，一些率先降价的城市都是近年来供应快速增长的城市。

从政策因素来看，今年房地产销售明显下滑，主要是受银行贷款利率上调和住房贷款发放更加谨慎的影响。此外，现行的税收和限购政策不仅抑制了投机性投资需求，而且客观上对大量的改良需求者产生了较大的影响，增加了改良需求者的购买成本，抑制了改良需求的释放，增加了市场波动性。

下半年房地产形势的基本判断

从目前房地产市场的运行情况来看，预计下半年房地产开发投资的增长率将低于上半年，房地产市场的销售情况仍然不容乐观。

下半年房地产市场的销售情况将主要取决于金融和信贷政策。房地产市场的销售情况主要取决于居民的购房意愿和购房能力。虽然我国城镇居民每户住房数量已达到一套左右，住房短缺问题已基本解决，但需要注意的是，现有存量住房的住房单元率(同时具备厨房和卫生间)仅为80%，住房舒适度低、配套设施不完善等问题依然突出，居民不断改善居住条件的愿望仍然很强烈。居民的住房承受能力主要取决于首付和抵押贷款。由于居民收入在短期内难以大幅增加，居民的实际支付能力在很大程度上取决于抵押贷款情况。如果降低抵押贷款利率，居民可以以相同的月还款额增加贷款额，住房支付能力也会提高；如果提高抵押贷款利率，居民的住房承受能力将下降。

下半年，如果房地产信贷政策延续上半年的状况，住房销售将继续下降；如果紧缩的房地产信贷政策能够得到改变，下半年的销售情况将得到改善。

下半年房地产开发投资增速将低于上半年。房地产开发企业的资金状况是决定房地产开发短期投资状况的最重要因素。今年以来，由于商品房销售面积持续下降，房地产开发企业的资金回笼速度有所放缓。同时，受各种因素的影响，房地产开发企业的融资难度和融资成本都有所增加。由于房地产开发企业的资源来源受到很大影响，资金链正在收紧，这将制约房地产开发企业的投资能力。如果房地产市场的销售情况在短期内不能明显改善，下半年房地产开发投资的增长率将继续下降。

房价走势主要取决于市场销售情况，但大幅下跌的可能性很小。自5月份以来，房价环比下降的城市数量大幅增加，这实际上是短期市场供求环境变化的结果。下半年，房价走势将主要取决于市场销售情况。如果销售形势仍不乐观，房价仍将面临下行压力。对于一些供应过剩的城市来说，房价的下行压力会更大。然而，我们也应该认识到，中国的房价收入比处于1998年以来的最低水平，这意味着2014年中国新建商品房的平均销售价格下降了空。

从房价收入比的变化来看，1998年至2013年，中国房价收入比平均为8.97倍，最高为1998年的10.8倍，最低为2013年的7.6倍。这表明，尽管自1998年以来住房价格的名义增长一直较高，但由于居民收入的名义增长较高，居民的住房承受能力正在提高。从2008年房地产市场的调整来看，虽然由于住房信贷政策等因素的调整，2008年中国新建住宅销售面积下降了20%，但由于2008年的房价收入比处于1998年至2008年的最低水平，2008年中国新建住宅平均销售价格仅下降了2%。

需要指出的是，房地产市场受政策变化的影响很大，财政、土地、税收等政策的变化会直接影响房地产市场的供求，进而引起短期供求状况的变化。如果下半年信贷和税收政策得到适当调整，房地产市场形势也将发生一定变化。

防范和化解房地产风险

根据目前房地产市场的运行情况，有必要重点防范和化解两种风险。

首先，我们应该重点防范房地产行业的流动性风险。房地产业是资本密集型产业，发展周期较长，也是典型的高杠杆行业。房地产行业的这一特点决定了房地产开发企业的资本来源在整个开发周期中高度依赖外部。一旦资金来源出现问题，很容易引发流动性风险。

从房地产行业的资金来源来看，房地产开发企业和消费者都需要银行信贷的支持，因此银行信贷政策的调整将对房地产行业的流动性产生很大的影响。如果银行限制对房地产开发企业的贷款，将直接影响房地产开发企业的发展能力和进度；如果利率因宏观环境变化等原因不断上调，将会影响购房者的支付能力，从而减少住房贷款和购房需求，开发企业的资金回笼也会受到很大影响。

根据中国人民银行2014年第一季度货币政策执行报告，个人住房贷款利率小幅上升，3月份加权平均利率为6.70%，较去年12月份上升0.17个百分点。根据最近在一些城市的调查，房地产开发企业，中介和购房者普遍报告说，贷款利率普遍较高，贷款期限延长。今年1-5月，个人住房抵押贷款5342亿元，同比下降1.2%。短期内，我们应密切关注房地产信贷对房地产市场流动性的影响，防范房地产流动性风险。

第二，我们应该重点解决一些城市供过于求的风险。2009年以来，部分城市房地产建设规模过大，新增房地产供应量明显超过当地正常需求，导致供过于求的问题，这实际上是房地产领域产能过剩的表现。目前，部分城市待售住房规模过大，供过于求的问题更加突出，因此有必要采取有针对性的措施，化解部分城市供过于求的风险。

进一步完善房地产相关政策

尽管上半年房地产市场发生了一些新变化，特别是投资增速大幅下降，新开工面积和销售面积双双下降，但从全国的房价收入比、户均住房数和居民收入增速来看，中国房地产市场仍有条件实现稳定发展。进一步完善房地产市场相关政策，要根据房地产市场发展阶段的变化，不断改善居民生活条件，着力调整市场供求关系，着力防范和化解房地产市场风险，将短期调控政策与长期发展政策有机结合，加强金融、土地和税收政策的协调配合，增强调控政策的针对性、预见性和系统性，努力实现房地产市场的平稳运行。

首先，要更加注重完善有利于居民持续购房的政策。居民改善住房是一个持续的过程。随着居民年龄、工作、家庭和收入的变化，居民将经历多次购房过程，不断改善生活条件。国际经验表明，买房的年龄主要是20-64岁，其中20-34岁主要是第一次买房，35-64岁主要是需求改善。

从中国的人口结构来看，首次购房者约占总年龄组的1/3，而需求改善的群体约占总年龄组的2/3。从需求方面来看，需求群体的改善对房地产市场的影响更加显著。

因此，在住房不足的矛盾基本解决后，在住房政策方面，要更加注重完善有利于居民持续购房的财税政策，如降低房地产交易税费、鼓励梯度消费等；进一步完善信贷政策，支持居民正常改善需求。

随着我国住房总规模的扩大，完善有利于居民持续购房的政策，不仅有助于居民生活水平的不断提高，还将极大地促进建材、家具、家电、装饰等相关行业的增长，这也将在一定程度上对冲房地产投资增速正常下降的影响。

第二，要适当收紧住房和土地供应规模，防止产能过剩问题在房地产行业蔓延。对于新增住房供应过剩、去库存期较长的城市，建议严格控制新增住房用地规模，通过减少土地供应逐步解决部分城市的供应过剩问题，防止产能过剩问题在房地产行业蔓延。

第三，实施中性住房金融政策。房地产金融政策特别是信贷政策的大幅调整对房地产市场产生了巨大影响。要保持房地产市场的稳定运行，必须保持房地产信贷政策的基本稳定。因此，应尽可能实施中性的房地产金融政策，既不鼓励也不限制对房地产开发企业的开发贷款，也不限制对居民的住房消费贷款。如果货币政策，特别是利率政策因宏观经济变化而调整，应采取有效措施对冲利率调整对房地产市场的影响。例如，首付和贷款利率的反向调整政策可以实施，利率水平提高时首付比例应适当降低，利率降低时首付比例应适当提高，从而向市场发出中性的住房金融政策信号。

第四，进一步调整和完善限购政策。限购政策的实施旨在抑制投机性投资需求。根据近年来的实践，限购政策是抑制投机性投资需求的成本最低、效果最好的政策，应予以坚持。但是，也应该看到，目前一些城市的限购政策也影响了居民的正常购房需求，也给人口的自由流动带来了一些影响。建议在总结各地经验的基础上，进一步调整和完善限购政策。例如，我们可以考虑限制本地登记人口购买两套和非本地登记人口购买一套的政策，而不是要求就业、社会保障和其他条件，不再以家庭为单位。限购政策能够对抑制投机性投资需求起到积极作用，不影响居民的正常购房需求。

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