自发市场需求不足 以房养老难现“叫好又叫座”

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经过梳理，笔者发现人们的期望值过高，存在可操作性差、障碍多等现实问题，导致自发市场需求不足。

首先，“家庭财产”这一不可逾越的概念阻碍了市场需求。在今天的中国，很难打破传统的抚养孩子的观念，以防止老年和在短时间内传递家庭财产。特别是在房价现值不断上涨的时候，符合老年人住房条件的老年人及其亲属一定不能接受降低房地产现值的评估结果。

此外，在经历了20 -30年的抵押折磨后，将房屋产权抵押给保险公司无异于“先为银行工作，后为保险公司赚钱”的悲惨结局。

其次，高风险阻碍了保险公司试点逐户养老产品的热情。在保险业住房养老金试点项目开始时，监管当局强调了风险问题。中国保监会人身保险监管司司长袁坦言:“由于房价波动不可预测等一系列因素，有能力、有意愿参与试点的企业不会太多。因此，保险公司开展“住房养老”试点将是一个利基市场。”

根据试点要求，普遍的理解是，老年人死亡后，保险公司偿还财产处置收入中保险公司支付的养老金本息后，剩余部分仍归房主的合法继承人所有；如果财产处置收入不足以支付保险公司支付的养老金本息，保险公司将承担房屋价值不足的风险，不再向老年人家庭成员索赔。因此，保险公司将承担房价最终下跌的风险。

除了房价下跌和以住房为基础的养老金合同完成的风险之外，早期当事人和保险公司面临的问题是如何评估房地产。根据试点意见，应聘请具有一级资质的房地产评估机构对房地产进行价值评估，费用由保险公司和消费者共同承担。

笔者认为，估价机构面临的难题是如何平衡房地产的现值和未来价值，同时要得到双方的认可。更困难的是，在房地产评估中，房屋的产权期限必须少于70年，而保险公司将面临产权期限的问题。此外，如果在合同期内遇到拆迁补偿，对于如何分配收入没有具体的操作规则可循。

尽管试点面临困难，但保险业在两年的试点期内很难取得试验成果。保险业的住房养老试点期为两年，其试点期毫无价值，因为一个完整的住房养老合同期不可能在两年内完成，而房屋拆迁等常见事件更难发生，因此很难形成试点效果。

总之，老年人的住房太纠结了，而住房的财务管理才是正确的方法。笔者认为，在做好社会基本保障的同时，加快养老服务业的发展，是应对老年形势、满足老年人日益增长的养老需求的必然要求。

养老服务的内容不仅仅是钱的问题，更重要的是配套设施和相应的服务，如文化、医疗、体育、医疗和陪护。

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