东莞市中心区纠纷案

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东莞市城市总体规划的新草案刚刚公布。在宣传期间，东莞的“中心区纠纷”问题成为社会上的热门话题。程楠取代东城成为中心区的老大，而辽埠在进入城市圈仅三年后就被踢出了城市圈。关城的万江变得越来越边缘化，后街被带到中心区重新审视这个话题......几个看似平静的城镇在暗流中挣扎，在中心区的争议背后，其实是对未来公共资源和发展机遇的争夺。对于像李杰这样的普通市民来说，中心区崛起的优势在于，至少几年后，她可以平静地对外国学生提出的“去东莞哪里旅游”的问题给出一个满意的答案。

东莞在哪里？东莞在镇上。许多人不知道东莞在哪里，但是他们知道虎门长安在哪里。华为高管姜晓梅(音译)在松山湖已经工作了七年多，他甚至从未去过市区，也不知道市区有什么好玩的。

“东莞现在正张开五指。如果它被适当地挤压，它可能会更强大。”四年前，当东莞市第一次提出“强心”战略时，城乡规划局局长欧阳南江曾描述过这一战略的重要性。

在喊了多年之后，东莞缺少一颗“心”

李杰的问题是，每次一个外国学生问她“去东莞哪里旅游”，“我想我找不到一个全面的地方”。在她看来，东莞长期缺乏“中心”。就连东莞官员也不回避这个缺点。“东莞过去在32个城镇和街道发展，导致城市形象没有核心，也没有可以发出去的‘代表’。”欧阳南江说了这话。

东莞市城市总体规划的新草案上个月刚刚结束宣传。上周，规划部还召开了四次总条例草案座谈会，听取企业代表、市民代表、CPPCC委员和NPC代表的意见。无论是在宣传期间还是在座谈会上，关于中心区的话题仍然是关注度最高的，这说明东莞的饥渴缺乏“中心”。

地方越平坦，越需要“老大哥”

“与其他地方相比，东莞的经济总量很大，但它并没有形成一个中心，所以我们有时感觉不到东莞这个中心城市的存在。”来自中央规划院的邹鹏是东莞市新的总体规划草案的领导者之一。他承认自己也反思了这一轮的整体规划。对于东莞这样一个平坦的地方，总体规划意味着什么？中心城市对东莞意味着什么？最后的结论是:“这个地方越平坦，你就越需要一个哥哥来树立榜样。”

这个“老大哥”是指久违的东莞“中心”，也是欧阳南江能够发出的“代表”。有了这样的代表，不仅可以解决像李杰这样的普通市民的烦恼，也可以让蒋晓梅这样的华为高管不再担心员工能否安心留在东莞。谈到东莞缺少“中心”时，姜晓梅说:“很多华为员工在东莞已经呆了七年多，从来没有去过市区，因为他们不知道什么在市区有吸引力。如何专注于打造城市品牌非常重要。”

东城VS程楠

程楠为什么要超越东城成为老大

谁会是“大哥”？在上个月新的总条例草案公布之前，东城万基被认为是市区的“双巨头”。从经济总量、房价、人口等指标来看，东城多年来一直稳坐市区“老大”的位置。

然而，在新的总条例草案公布后，这种情况开始被打破。《条例草案》首次提出，未来程楠将成为东莞的主要城市中心，而东城、莞城、万江将被划入城市副中心圈。对程楠来说，这是一次升级，但对一直被视为城市老板的东城来说，这可能有点失落。

然而，与最新的经济总量、房价、人口等指标相比，程楠并没有赶上东城。即使计划修建地铁和城市火车站，东城比程楠多了一个车站，有八个计划中的车站。我突然被戴上了城市“老板”的帽子。程楠为什么要这么做？

“城市的主要中心不太好。对程楠来说有点太多了。它可能无法支撑32个城镇和街道的中心位置。”中山大学财政税务系主任江林认为，东城万隆是东莞四大城市中的两大巨头，可以说不仅存在竞争关系，更有一种说不出的“郁亮情结”。"东城已经成为一个分中心，我仍然有点遗憾和惊讶."江林认为，东城近年来的发展速度不可低估，其速度和布局不会比程楠差太多，双城规划可能更好。

尽管在各种指标面前落败，但在公共设施的规划上，程楠比东城有着无可比拟的优势。除了现有的行政文化中心、玉兰大剧院、图书馆等主要公共设施外，规划中的程楠国际中心商务区、程楠总部基地和鸿福路中心商圈也是程楠下一次跨越式发展的“大杀手”。

程楠国际商务区是东莞市政府近年来重点建设的区域。从规划到吸引投资已经花了十年时间。然而，直到现在，投资促进的进展仍然不温不火。业内人士指出，在这项总规定中，程楠商务区被列为特殊政策区，程楠被提升为城市的主要中心，这对程楠的房价和国际商务区的投资大有裨益。“一个城市的中心必须承载着政治、经济和文化交通的中心——科技和金融。从这些角度来看，中心老板肯定是程楠。”中原地产战略研究中心主任车德睿认为，如果程楠和东城不如，唯一没有利用的就是商业消费领域。

对此，业内人士认为，在东城世博商圈、星河城、万达等新老商圈不断扩张的同时，程楠商圈近年来拓展版图的速度和成就不容小觑。随着鸿福路中央商务圈和中央商务区的规划，程楠将成为即将到来的中心区的“老板”。“谁会想到10年前，有人在行政广场附近放牛，现在看看程楠。”十年后，程楠已经成为一只凤凰，成为东莞的政治、经济和文化中心。就经济总量而言，程楠也在追赶东城，两者之间的差距正在逐年缩小。今年上半年，东城的国内生产总值为170亿元，程楠为164亿元。程楠9.3%的增长率使东城远远落后，东城的经济总量被程楠超过只是时间问题。

辽埠“出”

被踢出中心区，去哪里

新的总条例草案公布后，一些家庭很高兴，另一些家庭很难过。在很多人的眼里，辽埠一直是东莞东进的主战场，甚至在一定程度上已经融入了城市。也许正因为如此，辽埠7号村已经被纳入了市中心规划。令人惊讶的是，在这次公布的《条例》中，已经纳入市区的辽埠7个自然村被从东莞中心城市的地图上“清除”了。

这也意味着，在“城市圈”徘徊三年后，你将不得不回到原来的位置。在新版总体规划中，中心城市的面积也从237.6平方公里减少到222.4平方公里，只剩下四条街道:程楠、东城、莞城和万江。

“我想廖部没有把握住这个机会。如果在三年内，政府能够积极挖掘辽埠的潜力，同时，它又不同于其他城市街道，如灌城、东城，它自然会留在市区。很有可能这些努力还没有完成。这仍是三年前的事情，或者只是考虑从城市地区获利，而不是为城市地区做贡献。”江林分析了辽埠被“清除”出城市的原因。

对于辽埠来说，房地产市场受到的影响最直接。车德睿表示，最具影响力的楼盘是辽埠西与东城东的交汇处，而最具代表性的楼盘是丁奉上京。“根据这个位置，生活设施、舒适度和中心都很好。它靠近东城和市区。很抱歉，这个位置没有卖出13，000英镑。”但是，在划回辽布行政区后，房价必须转回辽布价。“毕竟，买房需要进入一个家庭并获得学位。与东城相比，辽埠的教育配套太远了。”

尽管如此，在争夺中部地区的六个城镇中，辽埠的房价并不低。以中原地产监测的今年第三季度交易数据为例，辽埠第三季度的平均交易价格为8810元/㎡，高于厚街和万江，也是六大区交易量最大的地区。车德睿表示，辽埠可供房地产开发的土地存量也是最大的。这也被认为是辽埠发展的优势之一。与万江和莞城相比，辽布又多了一个穿越关晖城市轨道的车站，而刚刚搬到辽布的新篮球中心是辽布未来发展的重要基石。

正因为如此，处于发展上升期的辽埠被踢出了“都市圈”，这仍然引起了许多人的遗憾。在上周召开的《条例草案》公开研讨会上，来自水乡的当地居民伦富东代表辽埠就“中部地区扩张”问题发言:“我认为辽埠应该重新融入城市，这样可以方便市民的生活。旅游还可以避免人口、医疗、教育和交通在四个城市地区过度集中。"

万江&关城

万江关城的边缘化又如何

"这一轮规划中，轨道交通不应绕过关城，也不应忽视关城老城区."东莞市轨道交通有限公司的吴俊权在《总则草案》座谈会上说。从六个城镇规划的地铁和城市火车站来看，关城是唯一一个没有车站规划的城镇。就连不在市区的辽埠和厚街也分别规划了一个和五个车站。

在四个城区中，在东城和程楠快速发展势头的映射下，发展缓慢的万江莞城正日益边缘化。从2014年六大区的经济总量来看，不在中部地区的厚街和辽埠，把关城和万江甩在了后面。冠城和万江广东甚至没有进入200亿的梯队，分别在全市排名第15和第19。与分别排名第二和第四的东城和程楠相比，差距并不小。

万江是中心城市中最薄弱的地区，主要是因为滨水区的资源没有得到很好的利用市规划局相关负责人表示，万江是东莞滨水城市的载体，未来将着力打造东莞滨水城市的重要空房间。这一点从近年来正在建设和规划的龙湾湿地区就可以看出，万江未来的发展将会对“水”大做文章。

作为一座古城，冠城将继续担当“文化”的“代表”，努力建设文化冠城。根据规划部门起草的总条例草案，振华路和科苑区今后将统一保护、规划和建设。

厚街“接纳”

厚街离中心区有多远

在上周召开的《条例草案》座谈会上，将厚街纳入市区的话题再次被提出。CPPCC全国委员会委员、广东中众银行土地房地产评估有限公司成员张雪琴指出，东莞中心城市的特点并不明显。他建议，如果厚街能并入中心城市，整个中心城市就能成为东莞最具吸引力的中心城市。这样，即使会展中心被拆除，会展业转移到后街，也能保证会展业仍然留在市区。

事实上，这不是第一次有人提出这样的想法。2011年8月，市规划局组织专家、学者和网民举办了“东莞市总体规划(2000-2015年)实施评价”研讨会。会上，中山大学规划设计研究院总工程师袁奇峰提出了“厚街融入程楠中心区”的构想。

“这么多年来，公共财政一直在走下坡路，所以你能简单地把程楠附近的后街包括进来吗？既然大量的人正在向西南方向迁移，有没有可能以程楠为中心同时把它带进后街呢？强强联合后的市区肯定会非常强大。”袁奇峰说。

新规将是东莞打造“中心”的最佳时机。市规划局负责编制总体规划的相关负责人表示，本轮总体规划的编制思路是改变以往平均用力的局面，针对相对重要和潜力较大的地区，提出“强心培极”的战略。“中心城市不一定要更大更强。它与以下城镇形成父子关系。相反，它希望建立一种兄弟般的关系，树立一个榜样和榜样，让其他城镇学习，提高城市的质量，让更多的高素质人才聚集起来。在东莞工作和生活。”