东莞的新版购买合同将于下月写入社区公共设施合同

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新版购买合同将于下月发布，以区分预售和现售

增加了收楼和看房的环节

社区公共设施写入购买合同

上周，东莞某小区业主与开发商发生纠纷，要求开发商兑现售房时承诺的配套幼儿园。

从明年开始，开发商很难口头承诺欺骗业主。由于东莞将从2015年1月1日起使用新的《商品房买卖合同示范文本》(以下简称“新合同文本”)，开发商与买方签订合同时，合同应明确配套设施是什么，如未实现，双方应如何处理？

什么样的房地产开发项目需要采用新版示范文本？市房管局相关负责人表示，2015年1月1日后已取得商品房预售许可证且2015年1月1日后已通过竣工验收的本次销售房地产开发项目将采用新版示范文本。

新旧合同的最大区别在于新合同区分了预售合同和现行销售合同。

市房管局负责人表示，原合同未区分预售和现售，合同条款设计不明确，无法有效解释两者之间的差异，引导买卖双方就合同签订过程中容易忽视的事项和法律法规未明确规定的事项达成明确一致。在避免争议的同时，它为解决可能的争议提供了有效的合同基础。

重点1:增加对房屋的检查

新合同有什么变化？市房管局相关负责人表示，在商品房交付条件和程序中，加强了相关设施设备的交付条件，增加了房屋检验环节。

例如，在房屋检查环节，明确规定在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行检查，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人检查和办理交付手续的前提条件。

“这在以前的旧合同中没有约定。现在很明显，业主有权在收回建筑时进行检查。”市房管局相关负责人表示。

焦点2:将定义所有者的公共部分

新版合同明确阐述了“建筑物区分所有权”，即买方有权占有、使用、获利和处置建筑物的专有部分。

业主拥有的部分或财产包括:建筑物的基础、承重结构、外墙和屋顶等基本结构部分；通道、楼梯和大堂等公共通道部分；消防、公共照明等辅助设施和设备；避难楼层、设备楼层或设备间。道路(属于城市公共道路的除外)、绿地(属于城市公共绿地或个人的除外)、道路占用的停车位或该商品房所在建筑区划内业主共用的其他车位、物业服务用房属于业主。

此外，双方可以就规划的停车位、车库、俱乐部和其他配套设施达成一致。

焦点3:社区支持被写入合同

商定的幼儿园怎么样？约定的学校呢？许多购房者在买房时看中了开发商这些漂亮的口头承诺，然后买了商品房。然而，入住后，业主们慢慢发现，美丽的口头承诺已经落空。

根据新合同，社区公共服务及配套设施(需经建设项目规划许可)，如社区绿地率、社区非市政道路、规划停车位和车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园和学校等，均一一列出。每个项目都有一个商定的交付日期和交付状态。

此外，还同意承担延迟交货的责任。例如，如果规划的停车位和车库不符合上述条件，双方同意如何处理。这个条款是用来限制发展商说公共设施的交付条件和日期是没有根据的。

焦点4:室内空气体质量应清晰

新修订的合同从商品房的基础和主体结构，到其他房屋的质量，到装修、设备和设施，到室内空气质量+0，建筑隔声和民用建筑节能措施标准，都有详细规定，并明确了各种质量标准、处理措施和保修责任。

例如，如果室内空气体质量符合标准，如果测试不符合标准，卖方必须负责整改。如果整改后仍达不到标准，买方有权终止合同。

“以室内空气体质量、建筑隔声和民用建筑节能措施为合同条款，商品房建筑的环保和节能指标提出了明确的要求，更加注重保护购买者的权益，更能满足现代生活中购买者的需求。”相关负责人由市房管局解释。