住宅库存面积下降 一二线城市房企入市升温

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9月13日，国家统计局公布了前一年8月的房地产数据。除房地产投资数据外，房地产数据呈现良好趋势。

数据显示，前8个月，商品房销售面积为6.9675亿平方米，同比增长7.2%；房地产开发景气指数环比增长0.43%，住房企业到位资金同比增长0.9%。

更值得一提的是，商品房的库存面积在过去一年中也首次出现下降。到8月底，商品房面积减少了194万平方米。

北京中原地产首席分析师张大伟表示，这意味着2014年底多轮楼市调整政策已经初见成效，楼市最大压力周期即将结束，市场已走出低谷。

房地产投资的增长率持续下降

根据国家统计局的数据，尽管房地产销售、库存和资本都在改善，但这并没有刺激房地产投资。

前8个月，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，1-7月增速回落0.8个百分点，环比增长0.5%。

房地产投资增长率连续20个月呈下降趋势。从同比来看，房地产投资增长率从两年前的20%以上下降到不到4%。

另一方面，房地产投资的前端数据，土地购买费用的增长率也下降了一路。国家统计局投资司高级统计师李娇表示，今年以来，土地购买面积累计同比下降约32%。受此影响，今年房地产开发投资中的土地购置费增速一路下滑。8月份，购地费增速由正转负，下降9.1%，7月份增长9.5%。

李娇表示，前期商品房库存基数较大，尤其是在三、四线城市，这在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。

张大伟还认为，房地产市场改善的一个主要原因在于一线和二线城市的拉动。尽管库存数据一年来首次下降，但库存数据仍处于历史高位。大多数房企都在抓紧时间去盘点，收回土地和投资数据需要时间。

房地产投资数据直接关系到地方财政收入和区域经济。在投资持续下降的北京，9月14日再次爆发。

9月14日，国务院发布文件说，为了进一步解决重大民生和公共部门投资项目的融资困难和成本高的问题，增加公共产品和服务的供给，国务院决定调整和完善固定资本投资项目的资本制度。其中，房地产开发项目中经济适用房和普通商品住房的最低资本金比例保持在20%不变，其他项目由30%调整为25%。

根据张大伟的说法，换句话说，在房地产开发项目中，商业地产和非普通商品房的资本比率以前为30%，这一调整减轻了这些企业的财务压力。

一、二线城市的房企进入市场升温

李娇认为，房地产销售、库存和资本的多重效益将增强房地产企业的信心，促进下一阶段的房地产开发投资。

以房地产开发的景气度为例，8月份房地产开发景气度指数为93.46，比7月份高0.43，并且已经连续三个月上升。

事实上，一、二线城市已经出现了销售和资本推动投资的现象，房地产企业进入市场的热情明显提高。

据中原地产市场研究部统计，一线城市前20名基准房企的比例高达12.4%，而一线和二线城市的总比例高达65.9%。

具体而言，20家基准房企在一线城市购买了684万平方米土地，在二线城市购买了2959万平方米土地，均处于历史最高水平。

另一组数据也可以证明，房企开始积极进入土地市场:8月份，20家基准房企累计土地资本权益高达317.32亿元，也是过去7个月的最高点。

值得注意的是，当基准房地产企业纷纷进入一、二线城市收购土地时，以王迪为代表的楼市热的标志开始频繁出现。截至9月13日，一线城市9月份出售了7块住宅用地，平均地价超过34.53%，平均底价达到全年最高点17，300元；二线城市也出售了72块土地，平均地价为47%，平均底价为每平方米3715元，均为今年最高，也是近年来的最高纪录。

上海亿居房地产研究所研究员严跃进表示，随着政策的持续和优惠销售，大型房企收购土地的意愿已经恢复，地方政府也有兴趣推出更多住宅用地。但是，房地产企业征地的重点集中在房价上涨潜力大的一、二线城市，大部分三、四线城市仍面临去投资问题，不可能扭转全国房地产投资数据，甚至推动全国房地产市场整体复苏。

张大伟认为，阻止房地产市场触底存在巨大风险。在下一阶段，有必要防止一、二线城市房价失控上涨，但三、四线城市仍不景气