专家：楼市潜在库存或超140亿平 够卖10年

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自去年以来，“去库存化”已取代“控制房价”，成为房地产市场一个有价值的新主题。11月10日，中央财经领导小组第11次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业的可持续发展。业内人士指出，房地产政策再次释放出调整信号，这意味着去库存化仍将是焦点。然而，如何理解和衡量库存是判断未来市场和政策趋势的第一步。面对房地产存量的质疑，各方都有不同的说法。有专家表示，待消化的“三大”股票总规模约为140.9亿平方米，可消化10多年。

根据国家统计局近日发布的数据，截至10月底，商品房销售面积已增至6.8632亿平方米，同比增长14%，创历史新高。按照中国人均住房面积35平方米，“空之家”可以容纳2亿人。

专家指出，国家统计局的数据仅包括竣工后未售出的现有房屋，大量已经建成但尚未竣工且尚未开工的潜在存量未计入。

财经专栏作家李说，房地产市场的“去库存化”往往指的是商品房销售建筑面积的消化，包括两部分。一是报告期内已建成待售但尚未出售的商品房建筑面积累计值；二是报告期内已批准预售但尚未出售的在建或新开工的商品房(半成品)建筑面积累计值。

专家认为，国家统计局发布的数据低估了待售库存规模，实际库存规模远远大于披露的数据。

北京华远房地产有限公司董事长任志强表示，去年，库存没有消化，反而增加了1800万平方米。现在总库存已经达到6.8亿平方米，而且这种势头还在继续，可能超过7亿平方米。

中国房地产房屋研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房屋，加上仍在建设中但已经开始销售的“拍卖行”，因此数据远远超过6亿平方米。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭认为，房地产市场的高库存已经成为中国当前经济的痛点。一旦将潜在库存数据包括在内，中国房地产市场的库存可能会翻倍。

李指出，实际销售库存规模应以国家统计局公布的6.8亿平方米为基础，再加上已批准预售但尚未销售的7亿平方米，即13.8亿平方米。在此基础上，中国房地产市场待消化的“三块”存货总规模约为140.9亿平方米，其中已批准未完成存货71亿平方米，在建未售存货56.1亿平方米。，李说:“即使按照2013年的最高销售记录(13亿平方米)，也需要10多年才能消化全部库存，而这只能在不增加未来新增土地供应和保持销售旺盛状态的情况下实现”

然而，专家也表示，"高库存"是房地产市场运行的一个重要特征，这并不完全是一件坏事。“高库存”的负面影响怎么估计都不过分。“根据国际惯例，一个城市必须有一定的存货，并且一般拥有10%的财富。任志强说:“如果一个城市有6-8个月没有存货，当人们想买房时，他们发现已经没有存货了，这很容易引起恐慌。”