杨红旭：7月前后楼市或现拐点 一年内难以全面退出限购

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经济之声:根据国家统计局4月份发布的70个大中城市的房地产市场数据，厦门和南京的新建商品房增长率最高，环比增长0.4%。其中，厦门今年已连续第四个月位居全国前列。根据中国指数研究院发布的4月100城市房价指数，厦门4月份房价达到19495元/平方米，仍高于广州。厦门供应紧张也是不争的事实。出于这些原因，许多业内人士表示，一些二线城市谈论放宽限购还为时过早。至少有10个这样的城市。你同意这个分析吗？

杨红旭:我基本同意，因为分类监管主要取决于房地产市场的温度和房价的上涨，包括库存水平。当然，一线城市相对较强，厦门、南京、合肥、武汉等几个二线城市也相对较强。因此，是否放松限购真的不是一线和二线之间的分水岭，还取决于市场表现。

我认为这些政策是暂时的，因为市场在动态变化。根据我的预期，一、二级市场今年也会降温。目前，这些房价涨幅最高的城市实际上正在降温。随着时间的推移，在城市降温后，不排除下半年和明年，二线城市甚至一线城市可能会放松一些地方联系。市场在动态变化。当我们审视采购限制和监管时，它也应该是一个与时俱进的动态变化过程。

经济之声:虽然许多城市谈论取消限购还为时过早，但由于“分类调控”的基调，本月确实有许多城市，如南宁和无锡，放松了限购，降低了限购标准。无怪乎像“住房和城乡建设部的很多人已经确认，其他城市的限购政策可以自行调整”这样的传言会传开，最引人注目的是杭州推出的降价备案制度:如果商品房实际成交价格比备案价格低15%以上，网上签约将受到技术手段的限制，这被理解为“变相限购”。你认为杭州的房地产市场怎么样？政府这样反应过度了吗？

杨红旭:杭州官员实际上是想控制降价幅度，因为如果降价幅度超过15%，他们就不会立案，这意味着开发商应该大力促销，然后经营商品。如果政府不把它归档，就意味着交易无法执行。无论如何，我认为政府干预企业并直接降价是不合适的。因为干预企业的微观定价相当于直接干预企业的经营权，我认为这是不太合适的。

经济之声:放松购房限制或“限制降价”能扭转当地房地产市场的低迷吗？

杨红旭:暂时很难扭转，因为市场调整的大趋势已经形成，靠地方力量扭转下行趋势很难，地方政府对市场的地方救市只是地方的一小步。

如果市场想要逆转，就需要在两个方面发生变化，或者外部环境发生很大变化。例如，2012年有两次降息，货币政策明显宽松，抵押贷款可以打八五折，这是一种外力。但是我们现在没有很大的支持，我们也没有很大的努力来拯救房地产市场。我们的货币不是很宽松，外部世界暂时没有希望。

在行业内部，这是一种脱销。当库存几乎耗尽时，市场将达到供需平衡状态，然后房地产市场将复苏并回升。目前，仅靠地方政府的零星救市措施，包括放松限购，很难扭转整体局面。但是，随着下半年救市城市数量的进一步增加，救市力度将进一步加大，合力将慢慢形成。但是，从目前来看，合力仍然比较弱，很难改变市场的下行趋势。

经济之声:过去几年房地产市场的高温让一些城市的居民感到巨大的压力。应该说，最初的调控政策是为了防止楼市一路飙升。从客观规律来看，经过一段时间的飙升，必然会有一定的回调。我们应该如何理性对待这次回调？目前，房地产市场正在经历什么样的转折点？

杨红旭:从长远来看，我们已经告别了“黄金十年”，正在进入“白银十年”，这意味着过去的高增长将逐渐被包括未来在内的低增长所取代，但实际上仍在增加，因为中国房地产市场的许多指标尚未见底，全国的房屋成交量、新房建设和建筑量等关键指标尚未见底，但仍在上升。我国房地产市场仍在上涨，但上涨的斜率进一步放缓，房价整体涨幅放缓，企业利润和开发项目利润率也在下降。

我们说春夏秋冬循环。去年的楼市是夏天，现在是秋天，然后会进入冬天。这是一个循环。现在已经开始降温，如果降温的话，全国将会有一个大的趋势。看冷却取决于两个指标，第一个是看交易量。目前，房地产市场的交易量继续低迷，包括北京的一手和二手房子。最近几个月，交易量大幅缩水。第二是看价格。中国七个城市的房价指数4月份环比仅上涨0.1%，涨幅非常小。预计未来两三个月，即7月左右，房价将出现拐点，即房价将由正增长转为无增长和下跌，这是行业进入冬季的标志。从数量和价格来看，目前的房地产市场正呈现出降温的趋势。

经济之声:在这种情况下，如果大多数城市立即取消限购，时机成熟了吗？

杨红旭:限购很复杂，因为我国仍然强调投资性住房的需求，这不仅是短期的，也是中长期的国策。限购确实抑制了一些城市的住房需求。在房产税等其他措施出台之前，很难全面取消限购。毕竟，限购是合理的，但大多数城市都有大量的库存，而房价低的城市可以适度放松，但全面取消并不合适。放宽购买限制是一个过程，很难在一年内完全撤销。

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