东莞房地产市场依赖深圳出售2万套/平方米的房产，一些房产开始降价以吸引顾

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深圳的客运市场竞争激烈。

一些房产售价为20，000英镑/平方米，一些房产开始降价以吸引顾客

随着“金九银十”的到来，深圳客户再次成为房地产项目的“热蛋糕”。最近几个月，深圳客户一直是支持东莞交易的主流。然而，由于供应和区域内竞争的问题，不同的房地产销售就像“两天的冰与火”，他们都想卖给深圳的客户。然而，不同的价格差异很大。有些卖“4字头”，有些卖2万元/平方米。随着“金九银十”高峰期的临近，竞争越来越激烈，一些房地产开始降价。

观察1:松山湖地区竞争激烈

东莞有两个最受深圳顾客欢迎的区域房地产市场，一个是林深区，另一个是松山湖区。然而，今年以来，除了松山湖本身长期由深圳客户投资外，松山湖周边的大岭山、辽埠、大朗等城镇也加入了抢夺深圳客户市场的行列，大量房地产上市，给该区房地产带来了激烈的竞争压力。

据了解，在过去的一年里，松山湖地区出现了很多新的市场，其中一些项目得到了深圳客户的支持，这推动了近几个月来松山湖地区交易的明显升温。据东莞中原研究部市场监测数据统计，上周松山湖地区共售出396套房屋，总面积达4.66万平方米，居全市七大区域之首。另外，目前松山湖地区库存约为109.32万平方米(共9585台)，消化期为8.3个月，该地区库存消化压力逐渐加大。目前，松山湖有40多处房产在出售。此外，天汇碧桂园、松湖碧桂园和盛京中心等项目预计将于今年进入市场。供应过剩将加剧该地区库存消化的压力，市场竞争将日趋激烈。

房地产开始降价，并有房子出售“4前缀”

供应的增加给松山湖地区的许多项目带来了挑战和危机。9月份，一些房地产开始表现出明显的销售放缓，增加了吸纳新客户的难度。根据东莞中原研究部的市场监测数据，上周，一些项目开始率先推出降价减量策略，降价幅度为5%~8%。然而，从促销效果来看，目前交易改善并不十分明显，反映出同一地区挖掘的客户资源有限，市场竞争日益激烈。

从市场的角度来看，由于房地产市场已经疯狂和火热了四五个月，购房者的热情已经开始下降，销售已经放缓。房地产业也期待通过降价刺激购房者进入市场。例如，郎悦松湖大朗上周的平均成交价格为7031元/平方米，较上月下跌3.46%；华庭上周的平均成交价格为6852元/平方米，较上月下跌4.79%；大岭山新世纪灵居的平均成交价格仅为4891元/平方米，较上月下跌6.74%。业内人士称，由于该地区房地产竞争激烈，抢深圳客源市场竞争激烈，一些房地产不得不降价。

观察2:林深区的一些城镇缺货

2015年5月至8月，东莞房地产市场发生了罕见的交易爆炸，导致不少地区出现了多次供应中断，供需失衡日益严重。进入9月楼市的“黄金月”，政策利好消息有望继续推高楼市的热情，但严重的“供不应求”制约了成交量的增长。

根据合肥辉煌东莞市场研究部的数据，自8月中旬以来，东莞房地产市场的整体供需形势持续下滑，主要是供应不足。8月24日至9月13日三周内，累计新增住宅供应面积约29.5万平方米，累计签约面积约55.3万平方米，供需比为0.53。通常低于0.8，供应超过需求，而高于1.2，供应超过需求。数据显示，东莞楼市近期严重供不应求。

据研究部门介绍，通过市场细分，东莞的区域分化呈现出“冰与火”的态势。林深地区，尤其是塘厦、凤岗和长安，已经卖完了几个月。然而，在东莞北部和西部的一些水乡城镇，房地产市场有销售困难。

只需要一栋别墅来卖别墅。价格是2万元/平方米

在“脱销”的压力下，今年5月以来，一些深受深圳消费者青睐的楼盘开始提价，尤其是6月和7月，到8月份，个别楼盘的价格已接近深圳部分地区的平房水平。“我跟踪的一个板块在6月上涨了1000元，然后在7月上涨了3000元，然后在8月再次上涨。它在三个月内上涨了5000多元/平方米。”一位来自区的房地产销售员齐先生告诉记者，在深圳消费者的推动下，房价明显上涨。“去年，该房产的售价超过了8000元/平方米，而今年它的售价超过了1万元/平方米，接近2万元。”

记者发现，个别房地产价格迅速上涨，甚至接近深圳部分地区的房价水平。例如，凤岗一号项目“益田大运城”因靠近深圳而成为深圳的主要客户市场。最近，新推出的两居室公寓只需要别墅。上周，平均成交价格达到20701元/平方米，高于东莞别墅的平均价格。据业内人士透露，由于深圳客户的大规模进入，林深部分地区供应不足，这刺激了许多房地产价格的大幅上涨。

售后市场:

政策宽松，整体房价上涨

今年以来，东莞房地产市场严重依赖深圳客户，本地市场需求不足。出售不受深圳消费者关注的房产相对困难。许多开发商进行降价促销，以便迅速从商品中提取资金。不过，业内人士也表示，目前楼市政策宽松，深圳客户进入东莞市场购买自有住房，未来房价的上涨趋势明显。

据东莞中原房地产市场研究部相关人士介绍，政策环境的不断宽松使得开发商对市场有更高的预期，随着大量深圳游客进入东莞，他们强大的购买力也将推动东莞房价持续上涨的趋势。从土地市场来看，近年来，在深圳游客的支持下，凤岗、塘厦、虎门、清溪等地的价格大幅上涨，而东莞多城镇地区的商业和住宅用地成本将上涨10%~25%，这也将推高房地产市场价格。因此，东莞房价持续上涨的发展趋势非常明显。

不过，这位人士也指出，东莞中部或北部的一些乡镇项目将销售缓慢，商品将“换成数量”，东莞的房价将出现分化。