东莞:别担心买房子。必须清楚地看到起始区二手房的成交率

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俯瞰程楠西平区的二手房。记者陈栋照片

自去年以来，房地产市场一直是一个热门话题。近年来，随着东莞房价的不断上涨，越来越多的房地产投资者进入了这个市场，他们可以通过购买房产来赚取大量的金钱。

然而，房地产投资不是一件简单的事情。如果你想通过买房赚钱，你应该考虑房地产市场政策的变化、买卖时机、贷款成本等因素。否则，你将无法通过购买房地产赚钱，但你可能会被房地产锁定，资金将难以实现。

东莞的房地产市场受到很多业内人士的青睐，房价一路高歌。许多房地产都有“买就是赚”的口号，并列出了最近房价的上涨，以吸引买家。

对于自住者来说，由于实际生活需要，短期内不会转手，所以短期内物业价格的变化对居民影响不大。但对于需要通过出售房地产来赚取差价的投资者来说，房地产价格的上涨和换手率都是需要考虑的重要因素。

像股票市场一样，房地产市场也有很多风险。高周转率目标的风险值总是低于低周转率目标的风险值。

业内人士提醒，投资房地产最重要的是考虑它能否实现，而房地产所在区域的二手房数量是实现这一目标的关键。如果你想在一个地方买房子，你应该在第一时间看二手交易量。尽管东莞近20个城镇和街道的平均价格已经超过1万元，交易量也大幅上升，你知道这些地区的二手交易量吗？如果你不知道在哪里买房子？您可以参考以下数据。

如果你想投资二手房，你应该注意二手房的“晴雨表”

东莞自2007年11月1日起对二手房实施20%的税收政策。中原地产东莞战略研究中心主任车德睿表示，与广州、深圳等投机者活跃的城市相比，东莞二手房成交量不高，成交率较低。所有者倾向于主要长期持有，并更多地投资于租赁。

去年3月30日新政后，营业税的上调从5年改为2年，这刺激了许多投资者出售和变现他们的现金。根据何复房地产监测的房管局公共信息网的数据，去年东莞大部分城镇和街道的二手交易量大幅增加。例如，2015年程楠二手房成交量同比增长45.8%，凤岗成交量同比增长188.6%，长安成交量同比增长136.1%。

该地区二手房数量的增加主要与该地区新房价格的上涨和有利的地区市场有关。以清溪为例，该镇的房地产开发多年来一直比较缓慢，出售的房地产也不多，基本上是由当地客户购买的。在去年深圳客户的涌入下，清溪的新址被冠以“1万套”的前缀，清溪的二手房数量也从2014年的581套增加到2015年的940套。然而，这一价值与该地区第一手交易量之间仍有很大差距。根据合肥辉煌市场研究部的监测数据，2015年清溪一手住宅成交量高达3746套，居全市第七位。清溪并不是唯一一条二手成交量很大的城镇街道。记者从监测数据中了解到，仍有不少城镇和街道的二手房数量连续两年低于100套，如红梅、中堂、东坑等。去年，在东坑出售了3108套第一手住房。当记者走访该镇的街道时，他们发现几乎没有中介公司在这一地区开设店铺。也就是说，如果你在该地区投资一套新房子，很难找到中介公司将其投放市场。

与二手房相比，二手房交易更加市场化，因为买卖双方都是自然人，价格博弈更加充分。在一定程度上，二手房市场的发展往往是“春江水暖鸭的预言家”，它能反映市场的未来走向，被视为区域房地产市场的“晴雨表”。如果公民打算投资，他们可能希望更多地了解二手房市场。

东莞二手房的整体成交率不高。去年，二手房和二手房的交易比例是0.6:1

去年，东莞二手房价格的过度上涨影响了二手房市场，二手房市场成交量明显增加。然而，从整体来看，东莞二手房市场的成交量并不活跃。与一手住房市场相比，供大于求，仍有很大发展。

据合肥房地产统计，根据去年东莞二手房交易数量，2015年东莞二手房交易量超过4万笔，仅占二手房交易量的38%，明显低于2014年的45%和2013年的44%。业内分析师表示，这与深圳客户涌入东莞购买第一手住房有关。深圳顾客大量投资东莞二手房，但他们不喜欢二手房。去年，二手房和二手房的成交量比为0.6:1。在一些城镇和街道，二手和一手成交量的比例甚至低于0.3:1。

另一方面，也说明东莞二手房交易相对不活跃，不易转手。在广州、深圳等一线城市，二手房交易非常活跃。深圳二手房交易量几乎是一手房的两倍，广州二手房交易量接近1:1。

记者走访市场后了解到，在一些二手房与一手房容积率较小的城镇和街道，虽然一手房售价为1万元，但很少有顾客对二手房市场6700元的房子感兴趣。据业内人士介绍，由于东莞房价长期处于合理水平，部分城镇和地区配套设施不完善，二手房平均价格较低，要想将二手房投入二手房市场，很难获得更好的回报。

在一些二手房市场活跃的城镇和街道，二手房价格和一手房价甚至出现颠倒。例如，在程楠和东城的一些受欢迎的地区，二手房的价格比出售的一手房地产要高，甚至更受欢迎。

主城区核心地段的住宅总是越来越受欢迎。去年，主城区仍有少量建筑在出售，但今年，主城区几乎没有新房子，这迫使主城区的大量买家转向二手市场。根据今年6月房地产公共信息网的最新数据，主要城市二手房和一手房的成交率大幅上升。例如，6月1日至6月29日，程楠二手房成交量为607套，而一手房成交量仅为166套，比例为3.7:1。东城区二手房成交量高达522套，而二手房成交量只有106套，比例为4.9:1。在第一手房产稀缺的塘厦，二手房与第一手房产的比例已经达到1.8:1。也就是说，在这些地区，二手房相对容易流通，投资者更容易变现房地产。