东莞房地产市场第二季度降温趋势明显。上周，房地产有17%的折扣

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第二季度，市场将继续降温。上周，一些房产开始促销。记者石仲卿照片

第二季度，市场将继续降温。上周，一些房产开始促销。记者石仲卿照片

第二季度，房地产市场降温趋势明显，房地产开始推进

市场变化太快，3月上半月楼市依然很热，3月下半月楼市开始降温，上周又有更多的房地产开始推出！受深圳楼市调控政策收紧、东莞中介欺诈和房价高企的影响，深圳客户也开始进入市场观望。业内人士表示，预计东莞楼市将在第二季度降温，房价将出现滞涨，一些位置偏远、价格高的楼盘将出现价格回调。

上周，有一个房地产促销活动

市场将在第二季度继续降温

自3月下旬以来，东莞楼市已进入降温阶段。4月，参观房地产项目的人数继续减少，批准和放行的项目数量也相应减少。与此同时，一家房地产公司推出了“全国87%折扣”促销活动，引起了业内人士和业外人士的极大关注。记者了解到，开发商的楼盘经过87%的打折促销后，成交量也明显增加，一些购房者也从乡镇购买了房子来冠城。此外，一些房地产的定价开始变得合理，一些房地产以低于预期的价格进入市场，以测试市场。

第二季度，东莞楼市继续降温。由于市场观望气氛的进一步蔓延和认可度的降低，一些项目可能会因认可度不足而延长进入市场的时间；总体而言，开发商推销商品的热情有所下降，在市场上推销商品的步伐将会放缓。目前，4月推出的项目相对较少，房地产将主要从5月下旬推至6月。

据东莞中原研究部介绍，从目前的市场情况来看，买家的观望情绪进一步加深。上周，热卖量大幅缩水，市场迅速降温；其次，房价处于峰值，观望情绪继续蔓延；最后，碧桂园和万科的许多项目将逐步进入市场，竞争将会加剧。据研究部门称，在投资需求下降、市场整体客户量大幅减少的情况下，目前开发商不能观望，与买家的博弈只会加速市场降温，形势会变得更加严峻。开发商应该重新审视市场和客户的变化，做出改变，并积极引导市场。

东莞中原研究部建议开发商“合理定价”和“分阶段推广包装”。据东莞中原研究部的监测，上周，一些项目率先推广，效果良好，表明只要价格合适，买家仍会出售。

深圳的投资者正在减少，自住的客户也在观望

一季度，深圳客户在东莞很多项目中的流失率一般在70%左右，尤其是3月份的推项目，深圳客户在很多项目中的流失率已经上升到85%~90%。然而，这种情况在3月下旬迅速改变，市场明显降温，房地产游客数量急剧下降，更多项目下降了30%以上。一些原本由深圳顾客出售的房地产游客甚至出现了“减半”现象。记者了解到，在4月的第一个星期，林深区的房地产热被冷落。除了清明节的影响，市场降温和深圳的客观前景也是重要原因之一。

据东莞中原研究部分析，从房价水平来看，东莞很多项目的房价比去年同期翻了一番，更多乡镇的房价已经触顶。“所谓的上限是基于区位、经济实力、发展潜力和宜居性等综合因素，以及该镇行业认可的最高房价水平。”东莞中原研究部相关负责人表示，按目前价格购买不再适合投资。此外，东莞二手房的评估价格普遍较低，更难转手。投资空将减少甚至消失，因此深圳投资者也将退潮。

此外，对于深圳自住业主而言，目前东莞许多乡镇项目的价格上涨过高，使得一些深圳急需的客户无法接受，他们正为首付和月供而苦苦挣扎。这些深圳客户将推迟购买计划。在楼市调整过程中，一些自住、购买力强的客户主要持观望态度，入市热情相对较低。因此，预计深圳的自住客户将理性放缓。不过，东莞中原研究部表示，从长远来看，从宜居性、距离、区位和经济实力来看，东莞仍是深圳自住客户的首选，与惠州和中山相比，东莞的房价比深圳低几倍。随着城市化进程的推进，深圳自住客户向东莞流失的情况将会继续。

据研究部门称，深圳客观预期的加深将导致东莞房地产市场整体大幅下滑，但地区差异明显。未来，深圳客户将进入东莞进行自住消费，购买的房屋将逐步回归价值。购买太远而不能自住的项目是不切实际的，所以一些偏远的地方接下来会更难引导顾客。

房地产市场交易将会下降

“供不应求”的压力将会减轻

由于购房者在观望，游客数量的明显下降将直接减少交易量，观望气氛的加剧将加剧许多项目被认可和融资时间的延长，导致二季度楼市新成交量的下降。东莞中原研究部认为，东莞楼市近年来的许多项目的人气离不开三级转诊的力量。3月份，中介参与房地产投机引起了客户的不满，其负面影响难以在短期内消化。三级推荐客户的明显减少会加剧市场的热度和降温。考虑到各种因素的影响，预计二季度市场将明显降温，楼市成交量将继续下降。在价格方面，由于深圳的客户数量大大减少，而本地客户不买，预计房价接下来将会停滞不前。

随着营业额的下降，东莞“供不应求”的压力将得到缓解。据东莞中原研究部统计，截至2016年3月31日，东莞住宅市场库存为327.76万平方米，同比下降9.02%，同比下降45.69%。根据过去一年的市场消化结果，3月份东莞住宅市场消化周期为3.3个月，消化周期创历史新低。其中，新建房屋(70~120平方米)存量为87.19万平方米，消化周期仅为1.6个月。新需求库存的压力尤其明显。不过，由于近期楼市观望气氛明显加剧，市场成交量迅速降温，预计短期内紧张的库存压力将有所缓解。