东莞:林深区的房地产市场正在脱销。广林林晖的一些房产“滞销”

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东莞毗邻广州-深圳-惠州，三地的买家也在此相遇。然而，他们的命运是不同的。林深地区的房地产市场非常火爆，许多城镇都缺货，需要“补仓”。然而，由于广州游客的减少和当地消化能力的薄弱，广林地区的水城地区发展缓慢。在惠玲地区，本地买家从东莞涌向价格较低的惠州，而林晖大栅栏地区也存在供应过剩、消化困难的情况。

林深地区:

凤岗、塘厦和樟木头都卖光了

今年上半年，深圳房地产市场的房价反弹，迫使深圳客户溢出，林深区受益匪浅。据瑞丰房地产市场研究部统计，2015年上半年营业额为118.16万平方米，占全市总营业额的30%以上。从各地区的供需来看，凤岗、塘厦、樟木头的供需比小于1，呈现供不应求的状态。

从消化周期来看，该地区五个镇中有四个消化周期不到8个月，市场消化压力较低，特别是凤岗和塘厦，消化周期不到4个月，处于“缺货”状态。

据瑞丰房地产市场研究部预测，下半年林深区预计将推出17个项目，主要以老项目为主，新项目较少，推出的产品仍为70~100平方米，首次提高需求产品100~130平方米，投资公寓增加；但是，如果深圳的房价继续反弹，深圳的客户可能会加速涌入，林深地区的交易预计将继续繁荣，房价的上涨也将增加。

广林地区:

马永房地产卖得很好。红梅是这个城市消化压力最大的

自2003年以来，广州的购房者由于价格低廉的优势，不时地前来买房。然而，自去年以来，购房潮已经消退，广州附近的水城供应量过大，增加了一些城镇的消化压力。

据瑞丰房地产市场研究部统计，2015年上半年，水乡住宅供应量仅为16.16万平方米，其中中厅和王牛墩地区消化周期不足5个月，短缺明显。然而，在项目供应很少的红梅镇，奚仲香地大厦今年进入市场，供应了78300平方米的货物。由于本地需求有限，它不受广州消费者青睐，而且“发展缓慢”。从全市所有城镇的消化周期来看，消化周期最长的两个城镇位于该地区，其中高步的消化周期为20.76个月，红梅的消化周期为32.49个月，为全市最高。

据业内人士称，尽管轻轨的建设增加了广州买家在东莞买房的意愿，但与深圳客户不同，广州客户在东莞买房的努力较小，而且在不同的城镇仍将受到不同的对待。例如，经济条件较好的nave和Mayong在广州客户中很受欢迎，其中Mayong新推出项目的销售率超过90%，其中一半以上是广州客户购买的，而红梅销售缓慢，房地产的销售率只有30%以上。

据瑞丰房地产市场研究部预测，下半年将有八个项目进入水乡市场。新址只有一个位于马洪新虹翔河岸的项目，其他项目由旧址推动；该地区商品量的增长主要集中在广州顾客青睐的马荣。据估计，将有超过10万平方米的房屋进入市场，马荣将成为该地区的热点。

林晖地区:

供应过剩后，当地买家面临巨大压力。

广林和林深地区吸引外国买家在东莞买房，而惠州附近的大栅栏地区正好相反。东莞本地买家被惠州的低房价所吸引，涌入惠州购买自己的房子，导致当地消费能力的丧失。然而，由于近年来大栅栏地区供过于求，许多城镇供大于求，市场前景面临巨大压力。

据瑞丰房地产市场研究部统计，上半年大栅栏区的住宅交易量只有20万平方米，交易量并没有随市场明显上升，主要是因为该区主要消化库存，没有新的市场进入市场，旧的市场没有被推高，不能为楼市提供新的动力。但是，由于项目数量多，石龙镇面临着激烈的竞争，销售压力大，部分项目定价过高，使得出货更加困难；此外，石碣和石牌等其他城镇仍无法摆脱销售缓慢的困境，消化周期超过14个月。

据瑞丰地产市场研究部介绍，今年下半年大栅栏地区将推出或开业9个项目，并注入茶山财富创造中心和旗石嘉宏金城两个新址，可能会给该地区带来活力，释放被压抑的需求。然而，石牌、石碣、石龙三个镇的存量很高，有五个项目的房屋面积超过3万平方米。市场竞争仍然激烈。

据业内人士分析，新东莞火车站建成后，大栅栏区已成为许多开发商眼中的“热点”。然而，随着大量开发商进驻该区域，“内外交困”的困境凸显，该区域供应量过大，将面临同质化房地产的激烈竞争，而惠州房地产将抢客户，这将是大栅栏区房地产市场未来相当长一段时间内的尴尬局面。