东莞一季度，土地市场逆市反弹，品牌房企打开了领地

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2015年第一季度，东莞土地市场供需明显回升，特别是品牌房地产企业积极进行土地收购，收购了8块商住用地。业内人士表示，在一系列优惠政策的影响下，预计房地产市场将迎来一个供需两旺的局面，届时房屋企业去货压力将会减轻，资金回笼速度将会加快，市场对土地收购的热情前景将会大大增强。

◆ ◆土地市场正在好转

根据瑞丰房地产市场研究部的数据监测，2015年第一季度，东莞上市的地块有34块，面积约为143.64万平方米。虽然无法与2014年同期相比，但与“冰冻期”的2014年下半年相比，今年第一季度的供应呈现出明显的升温趋势，土地供应比上个月增加了2倍以上。

根据年初在东莞安排的177个重大建设项目中的135个工业项目，工业用地仍将是今年土地出让的重点。数据显示，今年一季度，有23个工业仓储和科研场所，面积约110万平方米。其中，松山湖销售的30.5万平方米的10个科研点被中国国际集装箱运输(集团)有限公司(7个案例)和东莞松山湖金融谷投资有限公司(3个案例)中标；马永“互联网加物流”电子商务生态系统建设全面展开，京东、阿里巴巴、敦豪、中粮、周黑鸭等15个高品质电子商务项目落户马永，加剧了电子商务的不良氛围。预计未来马永物流地产的土地(工业用地)供应将大幅增加，而周黑鸭食品工业园区、飞紫秋食品、中汽宏远汽车已于今年第一季度对马永进行了布局，均已获得工业用地。

就商业和住宅用地而言，第一季度出售了11块土地，面积约为338，600平方米，是上个月的四倍多；其中，9个商住场所成交成功，面积约22.7万平方米，底价约2837元/㎡，在横沥和樟木头举行了两次拍卖。

业内人士称，今年第一季度，商业和住宅用地市场出现明显回暖迹象。主要原因如下:第一，由于2014年下半年土地市场天气寒冷，许多地块被推迟到今年年初；第二，为了迅速升温的土地市场，政府已大幅增加了高质量的热门地区的地块数量，并在凤岗，虎门，辽埠，茶山等城镇出售高质量的地块，以吸引住房企业出售。第三，经过2014年第四季度的业绩冲刺，开发商的资金缺口有所缓解，加上政策的持续利好，市场预期有所提高，住房企业收购土地的意愿也有所增强。尽管房地产企业在征地心理上仍很谨慎，但他们会集体出售高质量的土地，不会犹豫。一季度，商住服务用地地价达到30%，其中凤岗盐田、大朗蔡卞、料埠塘边、樟木头加油站等5块土地实现了地价出售；第四，品牌住宅企业积极收购土地，扩大住宅企业的战略布局范围。

◆ ◆ ◆品牌住宅企业积极抢占土地

今年一季度，品牌房地产企业积极收购土地，8笔成功的商业和住宅用地交易全部被五大品牌收购。其中，大栅栏地区房地产市场的发展前景受到广元地产的青睐，广元地产以底价赢得了茶山“双星”地块，总面积61400㎡，底价1500元/㎡，在开发商征地规模中排名第一。碧桂园地产以11%的溢价赢得了大朗蔡卞村约55900平方米的土地。作为2009年东莞第一个碧桂园，大朗碧桂园的“品牌效应”和2014年52.57万平方米碧桂园的巨大销量减少了土地储备，或者说是再次征地的主要原因。中汇西苑地产在凤岗以82%的溢价赢得了约16600 ㎡,在虎门赤岗社区以底价赢得了约30000 ㎡,这表明中汇西苑更加注重区域布局策略。三正地产落户桥头，以底价赢得了15400平方米的地块，随后以38%的升水率，在熟悉的林深地区凤岗赢得了18600平方米的地块。继石龙海轮湾热卖之后，海林堡地产被东莞楼市的发展前景所吸引，以65%的高溢价，在辽埠塘边村抢占了2.6万平方米的商住服务用地，底价约为3472元/㎡。

此外，溢价和拍卖并存。在售出的9块土地中，有5块是地价，2块是拍卖，说明了房地产企业征地的合理性。两个拍卖场地位于供应大或经济基础薄弱的地区，其中一个位于横沥镇布布种子村，面积约55800㎡。2014年，恒利碧桂园已经消耗了大量的当地购房需求，因此开发商对这块土地的预测意愿不强。另一个位于罗章社区的商业服务用地——樟木头镇，转让期仅为40年，面积较大，约55800 ㎡,是樟木头的一个商业项目，该项目存在一定的开发困难，最终以拍卖方式结束。

◆ ◆ ◆市场对土地收购的热情将会增加

东莞市国土资源局官方网站显示，4月份东莞将有3块商业和住宅用地出售，其中樟木头罗罗社区商业用地面积约55800平方米，已第三次上市出售；黄江镇林场10多万平方米的商住地块位于关深高速公路和常工路的交叉口。起拍价为3031元/平方米，周边金地湖山和碧桂山项目正在出售；石牌镇李家芳地块位于亨利路，面积约15200㎡，建筑价格2100元/㎡。第二季有16幅商业及住宅用地供拍卖，14幅工业用地供拍卖。可以看出，第二季度推力将会增加。

东莞瑞丰房地产市场研究部表示，3月底，房地产市场迎来了最密集的政策“轰炸”。公积金和住房类型的调整可根据市场情况适当调整，未开发的房地产土地可进行改造和利用，第二套房首付比例降低，个人住宅转让营业税征收期限由5年缩短至2年。政府的“救市”措施一轮又一轮。预计在一系列有利的影响下，房地产市场将迎来一个供需双方的局面，成交量将会上升

土地出让方面，土地和住房城乡建设部发布了《关于2015年优化住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，要求住房供应明显较多的市县或在建住宅用地过多的市县减少住宅用地供应，直至停止计划供应；住房供需矛盾突出的热点城市应根据市场实际情况，有效增加住宅用地供应规模。这也意味着今年的土地供应市场向热点城市倾斜，房地产企业深化一二线城市的决心将会增强。2015年，一线和二线城市的杀戮将变得更加激烈；然而，在三、四线城市中，估计土地市场的低库存仍然是主要原因。

就东莞而言，目前东莞房地产市场的供需处于相对平衡的状态，在各种优惠政策的影响下，土地供求需求有望增加。据国土资源局预测，第二季度将有约16个60万平方米的商住服务用地进入市场，出让区域集中在大岭山、樟木头、水巷地区，其中程楠会展大厦和黄江林村大厦是两个面积超过10万平方米的大型商住服务用地。此外，通知鼓励未开发的房地产土地进行改造和利用。东莞也处于产业转型阶段，工业地产正在蓬勃发展。因此，工业储存和科学研究用地将是困难和热点。根据城市发展的需要，未来的工业用地可能会继续增加，在马荣、谢岗、石牌、大岭山等地会有很多地块出售。总体而言，东莞土地市场今年将保持稳步上升趋势。