东莞住宅市场租金交易价格3月份稳步上升

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业内人士提醒东莞，供应过剩的住宅企业应警惕高库存的危险

最近，房地产市场的宽松调控政策得到大力推行，市场情绪高涨，对房地产市场的信心增强。今年第一季度，交易量同比增长36%，为同期历史第二高峰。不过，业内人士也提醒，东莞的住房供需比例为1.3: 1，供大于求的矛盾突出。房屋企业不应过于乐观，盲目提价，并警惕高库存的危险。

然而，从第一季度的交易情况来看，第一次改善公寓单位的供求比例明显增加，随着新政在房地产市场的实施，东莞的“房改时代”已经到来。

宽松的房地产市场政策促进需求增长

去年，“9·30”新楼市政策出台，改善需求释放。东莞的改良产品比例有所增加，今年第一季度这一趋势仍在继续。此外，“3·30”新楼市政策进一步推进，东莞楼市的换房时代到来。

根据东莞中原研究部的市场监测数据统计，2015年第一季度，东莞市的二手房交易仍占主导地位，但改善需求逐渐呈现上升趋势。

经过四年多的积累，东莞的购房需求从2014年第二季度开始呈现释放势头，主要集中在第一次改善(110~140平方米)和高端(180平方米以上)产品，同时再次改善(140~180平方米)。虽然库存供应充足，但交易比例一直较低，这可以反映出东莞购房者换房的两个明显特点:第一，作为第一改进类型，在满足所有居住功能的前提下，这些购房者更倾向于购买总价较低的公寓式产品，因为他们的资金相对充足但不充裕。第二，高端购房者财富丰富，更喜欢选择更符合他们社会地位的奢华产品。

从消化周期来看，近年来第一批改良产品的消化周期一直保持在8-10个月。随着东莞“房改时代”的到来以及央行两次降息和中央政府第二次住房贷款首付比例降至至少40%的利好“顺风车”，东莞中原地产预计对这类产品的需求将大幅增加，因此可以认为目前库存供应紧张。过去一年，高端产品消化周期保持在22~25个月，面临严重的库存压力。虽然目前的优惠政策刺激了库存供应，但目前优质市场很少，而高端买家更注重位置、档次、质量、园林环境等。，在选择房子时更挑剔。因此，预计未来180平方米以上的别墅产品消化压力仍将很大。

市区:小型公寓出租是最受欢迎的

随着东莞几个大型招聘会的举办，农民工返乡的高峰期已经到来。根据何复房地产的最新统计资料，自假日以来，小公寓和单身公寓是闹市区区域管理模式中最受欢迎的，尤其是单间或单间的小公寓租赁最为繁荣，占近40%，公寓平均租金约为1500元/月。第二种是两居室的小型组合公寓，平均租金为2000 ~ 2500元/月。

在第一国际的一家中介店，房产顾问林女士告诉记者，从市区房屋的出租率和价格来看，今年新回归的数量与往年大致相同。然而，随着最低工资标准的提高，以前住在城市村庄的新万仞人搬进了社区，而且这一比例有所增加。

来自金鑫联合银行、合肥房地产等机构的研究人员告诉记者，随着东莞地铁通车日期的临近，地铁已经成为租房者考虑的最重要的条件之一。因此，出租地铁线附近的房产显然很受欢迎。宜丰路、西平区、东城中路等地铁出口的单身公寓最受欢迎，约占整个市区物业租赁总量的40%，而两居室和三居室的成交量也分别约占30%。

城市街道:差异化继续保持

受预期城镇撤资建城的影响，虎门、长安、厚街等经济实力较强的城镇继续加强物业租赁，一些寻找商机的人前往这些地区寻求发展，间接带动了该地区的物业需求。

虎门一家中介机构的员工告诉记者，黄河服装城地区的出租屋数量较上年同期略有增加，但价格保持稳定。在他看来，近年来新建住房增长迅速，整体上稀释了市场价格，否则价格将明显上涨。

另一方面，石龙街和长平镇街的住宅租金在数量和价格上都有所下降。