东莞房地产供应的高峰期预计将在年底到来

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深圳客人带王大岭山物业市场。

最近，东莞的房地产市场有所下降，而深圳的买家数量有所下降。今年下半年，深圳消费者曾经追捧的东莞城镇将会发生什么变化？尤其是大岭山镇，一家大型土地交易公司，其土地之王去年频繁更新，其故事与2007年相似。会有不同的未来吗？

品牌住宅企业高价抢占土地，强势进入

去年12月中旬，位于大岭山水朗村的一处2015WG066号、面积约12万平方米的商住用地被碧桂园(Country Garden)收购，相当于6353元/平方米的底价，升水率高达154%，创下了当时大岭山商住用地总成交价和底价的新纪录，成为大岭山新的“地王”。

据了解，水朗村这块地曾于2014年3月公开出售过一次。当时起拍价为5.5亿元，相当于2876元/平方米的底价。因为开发商怀疑其价格太高，该网站遭到拍卖。去年年底，土地以低价重新进入市场，起价不到5亿元。出人意料的是，它的总售价为12.4亿元，比上年的起拍价高出6.9亿元，是总成交价的两倍。

与该地块相连的商业和居住区(编号No.2015WG067)，也位于大岭山水朗村，于2014年拍卖，该地块也被碧桂园以4.8亿元的总价纳入，相当于每平方米5277元的底价，升水率高达111%。据了解，碧桂园拍摄了大岭山水朗村的三处联体遗址，共耗资20.6亿元。

据东莞中原房地产研究部介绍，去年大岭山有5处商住用地出售，其中3处因无人问津而出售，去年年底再次入市，但被品牌房地产企业追捧。碧桂园和万科强势进入大岭山并以高价收购土地，反映出大岭山是未来市场的新热点。另一方面，大岭山土地价格的快速上涨和高征地成本也将大岭山的地价推向了“万元”时代。

6月份的平均住宅价格同比上涨了65%

去年7月，光大山湖城一期别墅开盘，均价约6500元/平方米，最低“5字头”。最近，别墅的最新平均售价已经提高到15000元/平方米，别墅的平均售价是22000元/平方米。仅仅一年时间，该房产的平均价格就上涨了8500元/平方米，翻了一番。记者了解到，房地产价格上涨的主要原因是大量深圳客户前来买房。

目前，大岭山许多楼盘的成交量主要由深圳购房者支撑。今年3月，位于大岭山的碧桂园地产“松湖碧桂园”在深圳直接开业，吸引了大量平均价格为18000元/平方米的深圳客户，创下了当时销售佳绩，将大岭山的价格推至高峰。从那以后，大岭山的价格很快就超过了1万元，接近1.5万元/平方米。

根据市统计局发布的数据，在碧桂园去年收购大岭山之前，大岭山镇的平均住宅价格在2015年10月为7336元/平方米，2015年11月为8765元/平方米。根据今年6月的最新数据，大岭山新建住宅平均价格升至13327元/平方米，较去年6月上涨65.02%。

在东莞，大岭山不仅成为了一个房价一万元的小镇，现在它的房价已经超过了莞城、万江等主要城市街道。

观察

2007年，深圳的房地产市场也很冷

深圳客户疯狂进入东莞房地产市场，推动开发商在东莞抢地，推高房价。这与2007年的房地产市场非常相似。

与东莞其他第一次探索深圳游客的城镇不同，大岭山已经迎来了第三轮深圳游客。第一轮于2007年举行。当时，房地产研究机构认为深圳的房地产投机者是推动东莞房价飙升的主导因素。

深圳游客在2010年第二轮进入大岭山。随着深圳“限购”的开始，深圳游客再次进入无限制的东莞。2010年10月，大岭山林琴别墅推出了一个建筑王单元，欢迎500多名来自深圳的游客。

然而，深圳游客的投资热潮一个接一个下降，他们纷纷撤离东莞。2009年，记者去大岭山的一栋楼踩车牌，一位深圳业主特意拦住记者，建议记者不要在楼里买房子，“因为房子卖不出去”。然而，大岭山地产已经多次见证了深圳客人退房事件。

一些业内人士认为，许多深圳客户在买房前并不了解大岭山的实际情况。在听说了交通图和中介描绘的房地产市场前景后，他们买了一栋房子，他们甚至从未去过房地产网站。然而，有些建筑并不完美，位置相对偏远，很难出租。

2016年，东莞成为深圳客户的第一选择

据瑞丰友汇多数据中心介绍，今年2月7日，深圳南光、延排、延坝、龙达高速公路免费通行，降低了东莞与深圳之间的交通成本，更有利于深圳游客不断进入东莞。大岭山成为深圳游客进入东莞的首选，区域房价基本翻了一番，平均价格从去年的8000多元上涨到最高的16000元/平方米。

据统计，截至今年6月底，大岭山镇的住宅存量面积为37400平方米。根据过去12个月的营业额，消化周期只有1.24个月。

瑞丰房地产市场研究部的相关人士表示，虽然深圳的客户有所减少，但他们仍然是主力军。东莞与深圳之间的价格差异和运输距离的缩短，使东莞成为深圳客户溢出的首选；此外，该地区经常出现“土地大王”，市场看涨的呼声也很多。

该人士表示，第三季度，包括大岭山镇在内的松山湖地区将继续供不应求，但供应高峰将在第四季度到来，约10个纯新项目将集中在市场上，预计将引发新一轮交易。

另一方面，尽管今年深圳客户仍占主导地位，但包括大岭山在内的各区房价已基本见顶，预期投资回报有所下降，部分投资者可能会继续向东莞其他房价上涨0+的地区转移。