东莞房地产已经进入微利时代，房地产企业已经集团化发展

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上周，继成功收购黄江蜂蜜项目后，碧桂园地产与深入水乡的洪欣地产达成合作，通过联合控股在马冲建设新项目。

直接收购、联合开发或联合控股开发已成为东莞数千家住宅企业增加市场份额的新方向。如东莞万科、中天、宏远等本地地产成功开发近十个项目，如金隅华富、玉里山等，长期排名第一；保利地产和中汇西苑在清溪和辽埠开发的住宅项目在市场上销售良好；在与丁奉地产合作后，碧桂园今年成功收购并控制了黄江蜜和马永嘉鱼两大项目，并将东莞项目数量扩大至近20个。

“房地产开发一直面临高成本的压力，利润一直在下降。大型住宅企业拥有资本和品牌实力，而中小型住宅企业拥有土地资源。随着市场分化的加剧，未来房地产企业分担资本风险将成为一种趋势。”行业观察人士表示。

碧桂园先后收购并控制了蜂蜜和洪欣嘉鱼

进驻东莞市场7年的碧桂园地产，在土地招标、拍卖、挂牌市场一直表现强劲。先后在马荣、清溪两镇赢得了多处商住用地，现在开始在联合开发模式上多下功夫。11月12日，碧桂园地产东莞区域公司公开发布消息称，已与深陷水乡的洪欣地产达成战略合作，将通过联合控股共同推出洪欣嘉鱼项目。新的案例名称被确定为洪欣嘉鱼碧桂园。据资料显示，该项目位于麻涌市麻涌大道麻涌地税局旁，占地约200亩，总建筑面积约12.4万平方米。产品主要是78-128㎡的精装房和185-216㎡的美丽花园。

此前，碧桂园地产还收购了已经在市场上销售的黄江蜂蜜项目。该项目建筑面积约为161000㎡，毗邻广受欢迎的碧桂山项目，只有一条路可走。

“实际上，我们以前有一个联合开发模式，像塘厦碧桂园时代城这样的项目都是这种模式。”碧桂园的销售负责人表示，无论是联合开发还是直接收购，最大的好处都是增加市场份额和品牌产出，提高区域竞争力。

据记者粗略统计，到目前为止，碧桂园进入东莞已有7年，通过联合开发和直接收购的方式成功运营了近10个项目。合作开发商包括丁奉、新加波朱寿、广州洪欣等多家房地产企业。

万科等巨头已经通过联合开发获得了土地

多年保持第一市场份额的东莞万科，更早涉足联合开发模式。早在20 07年，刚进入东莞市场三年的万科地产就与中天立通联手，拿下了红透路西侧的商住用地，共同开发建设住宅小区。

“在赢得地块后，万科和中天丽通进行了多次谈判，获得了临近地块近19万平方米的开发权。随后，金隅华富项目被出售，成为城市销售皇冠项目业内人士透露，合作成功后，东莞万科与中天集团的长期合作正式启动。同样，万科先后开发了松山湖金鱼松湖、塘厦万科朗润园等一批热销项目，帮助万科成为东莞市场份额最高的房地产企业。

据粗略统计，万科自2004年正式进入东莞以来，已经在东莞开发了近30个项目，其中合作开发项目多达10个，占三分之一以上。

“毫无疑问，联合开发模式对万科在东莞的崛起起到了非常重要的作用。万科拥有资本和品牌优势，而中天等住宅企业拥有充足的土地资源储备。合作开发模式使两个住宅企业充分发挥各自优势，增加利润。”据业内观察人士称，根据他们对市场的观察，自2006年以来，越来越多的本土企业与外国品牌房地产企业合作。

“当地的住宅企业拥有大量的土地资源，而品牌住宅企业拥有强大的资金实力和品牌。在房地产开发和牟取暴利的时代已经过去之后，他们开始互相热络，降低风险，努力提高企业利润。”据该人士透露，进入东莞后，除万科外，保利地产还与中汇西苑地产在清溪和料埠镇联合开发了两个项目。目前，清溪聚中汇中心大厦已基本售罄，上周聚中汇悦城开业后，脱化率超过90%。

在白银时代，房地产企业的利润跌至一位数

对于许多中小住宅企业来说，在库存大的地区，销售压力很大，企业利润也在下降。“房地产已经进入低利润的白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”东莞市房地产协会秘书长陈俊亮在接受采访时说，房地产企业的利润已经下降到一位数。

据业内人士称，以前利润较高时，同一地区的房地产业为了赢得销售份额，采取了简单粗暴的价格战。在过去的两年里，该地区的房地产开始举行一个小组，以提高区域价值，共同建设配套设施。

“联合征地和集团开发必将成为房地产行业未来发展的大趋势。”据上述观察人士称，除了中小住宅企业的征地和名牌住宅企业的交易外，名牌住宅企业也开始联合举办一个团体。今年5月，作为住宅和商业领域的巨头，万科和万达集团宣布正式建立战略伙伴关系，并将在未来的联合征地和开发中进行深入合作。

在东莞市场，据南方记者报道，除了万科、碧桂园、保利、中信、中天、世纪城、中汇、金地等1000亿元的住宅企业联合开发外，还联合开发了许多住宅项目。“许多品牌住宅企业选择与当地中小住宅企业进行联合开发。除了增加市场份额，更重要的是打破这些住房企业手中的土地储备。”这位人士表示，许多本土房地产企业仍持有大量土地资源，而品牌房地产企业财力雄厚，经过高成交量开发后，长期储备土地不足。品牌房地产企业通过与当地房地产企业的股权合作，利用自身的资本和技术优势，最大限度地提高开发项目的利润，实现互补共赢。

行业内的谈话

你有钱，我有土地。中小企业喜欢大笔的钱

一些房地产企业高管指出，品牌企业之所以愿意采取合作开发房地产，是为了打破土地储备不足导致的市场份额下降。

此外，合作开发还可以降低项目中的资本投资比例。“参与合作项目的投资收益一般高于独立参与招标、拍卖和挂靠项目的投资收益。尤其是近年来，由于存量大，中小住宅企业的融资成本非常高，合作开发可以成为重要的融资捷径。”据这位人士说，合作开发还将约束双方的利润和风险，这可以在市场不好的时候分散风险。

中原地产战略研究中心主任车德睿曾表示，住宅企业合作开发的主要目的是让项目开发更加顺畅，既能保证利润，又能提高产品质量。对消费者来说，利大于弊。“长期以来，由于高质量的商业和住宅用地少、速度慢等因素，外国开发商很难获得土地，这是一个难以突破的瓶颈。通过与有土地资源的住宅企业合作，这一瓶颈可以被打破，并占有自己的市场份额。”车德睿指出，万科、保利和碧桂园都是市场份额较高的住宅企业，但它们的土地储备都不足。

从土地收购到房屋出售，对资金的需求最大

对于品牌房地产企业来说，合作开发可以解决土地储备不足的问题。对于中小住宅企业来说，与品牌住宅企业合作可以降低自主交易的风险。“现在，除了考虑位置和资源等因素外，企业的品牌实力也是影响其自有住房的一个关键因素。”车德睿说。

“在房地产开发从征地到销售的过程中，对资金的需求是最大的，如何解决资金流动是该项目在恶劣的市场环境下面临的最大问题。联合开发房地产可以聚集两家甚至几家公司的力量，并可以确保资金的连续性。”高层开发商认为，房地产开发面临高成本的压力，将资本风险和开发收益共同分担将成为未来房地产业的大趋势。