2015年，东莞的住房市场将会出现大房子和小房子的短缺

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过去一周，东莞房地产市场交出了一份相当不错的成绩单。根据东莞中原研究部提供的数据，东莞上周商品房交易量为1339套，同比增长3.64%，交易面积和交易金额均较上周大幅增长。房地产市场的逐步复苏也在意料之中。

我相信很多人还记得，在2014年初，由于各种原因，房地产市场并不顺利。以上周的数据为例，去年同期的交易数量和交易面积都比今年低55%，交易金额也比今年低50%。一年的时间可以描述为冰天雪地的两天。自去年底以来，东莞房地产市场像全国许多地方一样，出现了一波“踢尾巴”市场，这是由于住房企业自身积极应对危机的努力，以及从国家到地方政策层面的因素。

至少，目前从宏观政策层面来看，东莞房企已经度过了最困难的时期。在刚刚结束的全国人民代表大会上，房地产市场的稳定发展在全国范围内得到了新的体现。《政府工作报告》指出，今年的房地产政策将坚持分类指导，支持居民的自住和改善住房需求，促进房地产稳定健康发展。

“支持和促进”取代了以前的“管制和压制”，后者不仅支持自谋职业的需求，而且明确支持改善的需求。有关方面表示，近期将出台改善住房首付款的政策调整。我们可以判断，未来的政策走向是偏向积极的，指导方针坚持因地制宜。良性促进房地产市场的稳定和健康发展，而不是一飞冲天。

东莞房地产市场在2015年仍有足够的发展机会。例如，在利率下调周期开始、房地产市场政策有望松动的环境下，当地居民生活需求的改善将为住房企业提供可观的增量；在东莞产业转型升级和新型城镇化政策带动的人口结构调整下，将为东莞房地产市场带来新的住房需求；由于价格低迷的影响，深圳游客的持续涌入将继续有利于林深地区的房地产；R2轨道交通线的开通也为沿线地区的房地产市场提供了新的热点...

那么东莞的房地产企业可以坐以待毙吗？显然不是。笔者认为，尽管2015年整体环境比去年好得多，但由于行业自身的发展，今年仍存在一些挑战。

从内部来看，国家层面鼓励和支持居民自住和改善住房的需求，这表明市场对这类公寓的需求将激增。数据显示，上周售出的800多套房屋都是刚性需求和普通装修需求，约占各类房屋成交量的80%。然而，从东莞房地产企业目前的库存情况来看，库存与市场需求之间存在着不匹配，这体现在大型公寓类产品供过于求，刚性需求和一般性改善需求不足。

以东莞市为例，数据显示120平方米以上的产品占40%，180平方米以上的产品占25%，70平方米以下的产品占34%，70-120平方米范围内市场需求最大、政策支持最高的产品仅占26%。库存与需求之间的这种不匹配导致了东莞房地产市场的出现，该市场以低库存运营而闻名，目前正面临越来越大的库存压力。

因此，笔者认为东莞房地产企业在2015年首先应该做的是利用各种销售节点尽快释放这些不匹配的股票，以提取足够的现金流。因为从另一个方面来说，土地短缺应该成为开发商头疼的问题，只有足够的资金才能在几次土地拍卖中抓住第一个机会。

上周五，在东莞市国土资源系统“推进法治”主题年动员会上，市国土资源局表示，2020年东莞近三分之一的城镇和街道建设用地规模超过规划，集约节约用地仍是东莞土地工作的重点。各种迹象表明，今年商业和住宅用地的供应不会有太大变化。在房地产市场稳定和不断完善、开发商用地不足的情况下，优质土地的竞争应该是激烈的。

对于那些有住房所有权计划的人来说，2015年应该会有很多机会。但问题是，现在股市形势如此好，我们应该从股市中拿出钱来买房子吗？只要想一想，就足以让你挣扎。