东莞商铺平均价格一路下跌，非住宅消化周期达到51个月

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东莞的商业地产仍处于发展阶段。记者石仲卿照片

东莞商店的平均价格一路下跌。非住宅去库存化“鸭绿山”

3月15日上午，位于松山湖环湖路西侧的商业服务用地2016WG011因无人参与竞标而被拍卖，反映出东莞楼市尴尬的一面。

虽然东莞的住宅库存小，供不应求，但非住宅库存压力很大。根据去年的营业额，消化东莞的非住宅库存需要51个月，完成消化东莞30万平方米非住宅库存的任务。

最近，东莞市政府也提出了改善措施，以解决结构性商品房的库存问题。

现象1

松山湖商业服务用地拍卖

3月15日上午，位于松山湖环湖路西侧的商业服务用地2016WG011因无人参与拍卖而被拍卖。该地块接近华为去年收购的“有限土地”，起拍价仅为2531元/平方米。

东莞商业市场不发达，存货量大，当地买家投资商铺的意愿低，导致许多开发商对开发纯商业房地产项目不太感兴趣。

根据广东省下达的任务，东莞三年内的清仓任务为40万平方米，其中非住宅任务为30万平方米。从东莞市场来看，东莞住宅库存的消化周期不到4个月。根据东莞中原研究部的数据监测，截至2月底，非住宅类建筑存量为304万平方米。根据过去一年的平均消化水平，消化周期高达51个月。

根据天威大数据研究中心的数据，东莞非住宅类库存中，车位库存约为70万平方米，大部分项目车库没有完全消化，部分车库被开发商或物业占用；商店的库存约为160万平方米，东莞几乎每个城镇都有自己的商业中心；与此同时，大多数项目中商店的供应量很大；办公楼的总面积约为95万平方米。

现象2

商店的平均价格一直在下降

从2012年到2015年，东莞的住宅平均价格飙升。到目前为止，平均价格已经达到11000元/平方米，个人房地产的平均售价已经达到25000元/平方米。据计算，东莞去年的住宅平均价格与上年相比。上升了约7.7%；然而，商店的平均价格一直在下降。

据东莞中原房地产市场研究部统计，2012年东莞商铺平均价格为13955元/平方米；2013年达到峰值，为18716元/平方米；然而，此后迅速下降。2014年和2015年，商铺平均价格分别为15234元/平方米和14952元/平方米，同比分别下降18.6%和19%。在一些地区和房地产中，住宅的价格甚至高于商店的价格，出现了“倒挂”现象。例如，在一些地区，住宅建筑的平均价格飙升至20，000元/平方米以上，但在一些地区，商店的平均价格约为10，000元/平方米。例如，松山湖地区兴城翠湖湾的住宅销售价格在高峰期达到了15000元/平方米左右，但上周一些商铺的平均签约价格仅为10523元/平方米。

现象3

品牌开发者

陆续进入商业房地产市场

2月底，保利地产在程楠以4857元/平方米的底价收购了一处商业金融用地，高调进入东莞主城区。不过，业内人士认为，这是保利地产的一次战略尝试，主要是因为该地块将建设保利地产粤东公司总部和东莞新的商业地标。目前，除万达、万科和碧桂园外，保利地产也开始在东莞建设商业综合体项目。

一方面，非住宅建筑存量过大，商业和服务用地被拍卖；另一方面，品牌开发商拍下中央地块，看好东莞商业地产的前景。这一矛盾现象出现在东莞楼市。

天威大数据研究中心认为，品牌开发商进入商业房地产市场主要是为了改善业务。商业地产的开发和运营更注重后期开发，进入这个市场将有助于企业获得更大的利润。同时，品牌开发商有自己的影响力和品牌议价能力，进入商业地产行业可以占据一定的市场份额，扩大自己的品牌影响力。商业运营将为公司带来稳定的现金流，减轻经营压力。

政府:改进措施解决结构性库存问题

日前，东莞市政府在《东莞市2015年国民经济和社会发展计划执行情况报告及2016年计划草案》中提出，今年东莞将按照“去产能、去存量、去杠杆、降成本、短板”的总体要求，完善各项政策措施，增加有效供给，推进供给结构改革。同时，东莞今年将鼓励优质企业收购关联企业，同时合理把握房地产发展的进度和步伐，解决结构性商品房库存问题。

叶认为，东莞的非住宅类库存压力相对较高，非住宅类库存压力主要集中在商铺和写字楼。因此，在去库存化的基调下，东莞政府应出台相关政策引导商业投资，降低商业准入门槛，刺激商业投资需求，促进商业地产发展。与此同时，压力大的地区应该收紧商业用地的供应。已经交易的商业地块可以与公寓和其他产品相匹配，以减少商业产品的建设量。

投资建议:

最重要的是投资非住宅产品的地段和品牌

关于东莞商业地产的发展前景，叶表示，东莞商业地产仍处于发展阶段。未来，在东莞经济转型、产业升级、人才流入、地铁开通以及政府大力发展商业地产的支持下，东莞商业地产仍有较大发展。她说，作为一个投资者，选择投资商店和办公楼应该首先考虑地段，尤其是地铁轻轨沿线的物业。同时，用周围商店的租金来评估投资回报。在产品选择方面，200平方米以下的商店和办公楼可以降低投资的潜在风险。此外，我们还应该看看开发商的投资实力和运营能力，并注意业务定位的差异化。

天威大数据研究中心相关负责人直接表示，投资需要结合自身实际情况。未来，加快企业转型升级将增加写字楼需求，高端写字楼更适合投资。