东莞的土地市场越来越冷。4月份的交易额比上个月下降了60%

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今年4月，东莞的商业和住宅区都被“切断”。

大开发商在征地时更为谨慎，“追地夺地”现象可能只是昙花一现。

这不同于地球拍卖市场的热闹景象，在第一季度，三位土地国王在两周内被拍卖。进入3月份以来，到目前为止，东莞已经连续两个多月实现了商业和住宅领域的零上市零交易。其中，今年4月，东莞的商业和住宅区都被“切断”。

2016年对房地产行业来说是关键的一年。在政府“限量供应”的基调下，东莞政府在4月份进一步控制了推地规模。总供应量为3块工业用地，总交易量为4块工业用地，创下2004年以来单月交易的新纪录。此外，商业和住宅用地继续以“零”价出售，土地市场交易热度大幅下降，东莞整体土地市场进入持续低迷。业内人士预计，在未来东莞的商住市场中，三个老改造项目和商品房项目将成为未来的主要供应力量。

A.在去库存化的背景下，推地的步伐放缓了

在供应方面，4月份东莞土地市场有3个案例，总面积为20600平方米，同比下降92.7%，同比下降94.1%，其中商业和住宅区有0个案例，总面积为0000平方米。交易方面，东莞4月份共有4宗土地交易，总面积26.84万平方米，同比下降61.8%，同比下降26.7%。总建筑面积88.28万平方米，同比下降27.4%，同比上升23.4%，交易量大幅下降。4月份土地成交额为1.59亿元，同比下降60.3%，同比下降84.3%。中原地产东莞营销战略总监车德瑞分析称，政府显然有意放缓土地推进，并对商业和住宅用地采取了收紧土地推进计划。今年4月，土地供应创下自2004年以来的单月新低，主要受工业用地供应的推动；另一方面，东莞政府继续推进重大项目的实施，增加工业用地，满足投资项目的用地需求。

自3月份以来，东莞的商业和住宅区供应再次“回到零”。车德睿认为，一方面，这符合中国去库存化的主要基调，让土地市场在“有限供给”的节奏下平稳运行；另一方面，随着东莞三旧改造的进一步发展，减缓土地供应已成为大势所趋；此外，东莞市政府控制了商业和住宅用地的数量，这也是促使囤积土地的开发商变相加快开发速度，促进东莞土地市场和房地产市场健康发展的一种手段。

如果后续供应节奏跟不上，东莞住宅库存可能面临“供应中断”的风险。截至2016年4月30日，东莞住宅库存为306.34万平方米，同比下降6.5%，同比下降48%。它继续创下新低，库存消化周期加速到底部，已降至3个月。

从物业类型来看，4月份东莞的房屋、别墅和公寓的存量分别为181.5万平方米、76.9万平方米和47.9万平方米，消化周期分别为2.1个月、6.5个月和9.3个月。据东莞中原市场研究部称，如果将一些老旧的挤压单元和光线不好的单元拆除，实际上东莞的房屋存量只能支撑一个多月，这意味着许多项目处于“缺货”状态。

B.开发商采取的是土地心态还是更为谨慎

作为东莞楼市的转折点，一方面，4月份楼市成交量出现回调迹象，但另一方面，楼市价格仍处于历史高位。尽管3月底深圳楼市调控政策产生了连锁效应，但深圳客户入市的预期发生了很大变化，市场观望情绪强烈，蔓延至东莞市场，东莞楼市交易放缓。此外，随着深圳客户的不断外溢，东莞开发商的定价仍主要调整在上述水平，创下历史单月最高价格。随着市场观望情绪不断发酵，市场前景中房价滞胀的迹象将越来越明显。与此同时，在东莞土地市场供需持续低迷的情况下，各大开发商将会更加谨慎地拿地，“追地拿地”的现象将会成为昙花一现，土地交易市场的热度将会进一步降温。

根据监测数据，5月份东莞土地市场将有9个土地上市，总面积为32.64万平方米，总建筑面积为68.64万平方米。其中，商业和住宅用地1处；1商业用地。5月份，土地交易总量恢复稳定。此外，商业和住宅用地供应超过“零”，商业和住宅用地位于横沥镇半仙山村。

合肥房地产东莞市场研究总监李兴旺表示，目前东莞房价稳定在12000-13000元/平方米。除了深圳市外，还有另一个主要原因是住房供应不足，开发商无意降价。未来，“三旧改造”将是东莞土地出让的主要方式。东莞市房地产协会秘书长陈俊亮也表示，东莞市区近十年来发展迅速，可开发的土地资源有限，因此只能期待三次旧房改造。然而，在东莞的原规划中，三个旧的改造项目大部分是商业用地或商住用地，这是不合理的，迫切需要政府进行调整。面对东莞住房存量严重不足、商业饱和的局面，陈俊亮表示，房地产协会已经向市政府提交了“改商为居”的提案，建议暂时减缓纯商业用地的供应，适当调整商业用地和住宅用地的商业比例和分布范围。“一块地的商业比例太大，许多开发商都不敢买，因为商店和办公楼很难出售或出租。此外，有必要合理布局商业场所，如程楠作为一个中心商业区的规划，但一些偏远的城镇应该谨慎。”